Datblygiad tai Mark Bridgeman ym mhentref Northumberland, Embleton

Ysgogodd newidiadau i'r Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol yn 2012 Mark Bridgeman i edrych i mewn i gyfle ar gyfer datblygiad tai ym mhentref Northumberland, Embleton, sydd, dros y 100 mlynedd diwethaf, wedi cael nifer o ehangu. Ar y pryd cafodd ei asesu fel pentref cynaliadwy. Fodd bynnag, er mwyn cynnal y statws hwn, roedd yn rhaid iddo dyfu i ddarparu ar gyfer mwy o berchnogion tai ac unedau fforddiadwy. Cychwynnodd Mark, gyda chymorth ymgynghoriaeth gynllunio, drwy gyflwyno cynllun cychwynnol gyda'r bwriad o ehangu rhan ogleddol y pentref, gyda chaniatâd amlinellol a roddwyd yn 2014. O'r cychwyn cyntaf, ymgysylltodd Mark, ynghyd ag ymgynghorwyr cynllunio Fairhurst, â'r cyngor plwyf lleol a'r gymuned leol i edrych yn adeiladol ar ffyrdd o ddarparu ar gyfer eu pryderon ac ymdrin â'u pryderon.

Dewiswyd Cussins, adeiladwr tai yn Alnwick, dros ddatblygwr cenedlaethol mawr. “Dod ag adeiladwr lleol, gyda hanes cadarn ac enw da rhagorol, oedd y conglfaen wrth adeiladu partneriaeth gref o'r cychwyn cyntaf,” meddai Mark. “Yn Cussins, nodais bartner rhagorol, gan fod ein buddiannau priodol wedi'u halinio gan ymrwymiad ar y cyd i reoli costau ac i yrru gwerthiannau yn y pen draw.” Ym mis Rhagfyr 2017, adeiladwyd yr olaf o 39 o gartrefi, y mae chwech ohonynt yn fforddiadwy, ar y safle hwn, tra gwerthwyd yr holl unedau o'r cynllun cyn i'r tŷ olaf fod wedi'i gwblhau. Gellir olrhain llwyddiant y datblygiad hwn i bartneriaeth â gweithwyr proffesiynol a chontractwyr lleol. Roedd Mark a Cussins wedi adeiladu cyd-ddealltwriaeth o'r hyn y byddai pob plaid yn ei gyfrannu o'r dechrau fel rhan o'r fenter ar y cyd hon. Er bod Mark wedi rhoi caniatâd cynllunio i'r tir, daeth Cussins â'i brofiad datblygu i'r prosiect, yn ogystal â'i enw da lleol ynghylch marchnata a gwerthu unedau adeiledig. “Fe wnaethon ni sefydlu cyfarfodydd rheoli misol ac adrodd. Er na wnes i gymryd rhan mewn rheoli prosiectau o ddydd i ddydd, roeddwn yn awyddus i fod yn rhan o benderfyniadau megis deunyddiau adeiladu, maint a dyluniad y tai, a'u cysylltedd,” meddai Mark.

“Llwyddiant i mi fydd gweld y pentref lleol yn ffynnu. Wrth gwrs, bydd gan unrhyw ddatblygiad ar raddfa fach elfen fasnachol iddo, ond dylai fod yn gytbwys bob amser â gweledigaeth sy'n meddwl cymunedol.” Gall delio â chynghorau, yn enwedig ar faterion cynllunio a chysylltiedig, fod yn heriol. Roedd Cyngor Sir Northumberland am gymryd yr holl ddyraniad tai fforddiadwy Adran 106 fel taliad oddi ar y safle, ond mynnodd Mark gadw cymaint â phosibl ar y safle i helpu i wella cynaliadwyedd Embleton. Roedd am hyrwyddo perchnogaeth cartrefi drwy dai disgownt ar werth fel rhan o'r dyraniad tai fforddiadwy, gan ysgogi cynllun 'Cymorth i Brynu' y Llywodraeth, yn hytrach na chartrefi rhent fforddiadwy yn unig. Gwerthwyd y tai fforddiadwy am ostyngiad o 30% i werth y farchnad i bobl leol a oedd yn bodloni meini prawf y cyngor. Bydd y gostyngiad o 30% yn cael ei gynnal am byth. Defnyddiwyd cyfanswm o £32,000 o gronfeydd Adran 106 hefyd i fuddsoddi mewn gwarchodfa natur leol a mwynderau cyhoeddus yn y pentref.

Roedd y fenter ar y cyd yn dod ar draws heriau o ran cost a darpariaeth seilwaith y datblygiad o ran ffyrdd a chyfleustodau. Dywed Mark: “Peidiwch byth â thanamcangyfrif cost sefydlu seilwaith. Roedd hyn yn cynnwys gosod is-orsaf drydan ar y safle, cyffordd ffordd a system ddraenio cymhleth. I ni, roedd hyn yn gyfystyr â thua 40% o gyfanswm cost datblygu'r safle. “Gall delio â chwmnïau cyfleustodau hefyd fod yn feichus, gan fod yn rhaid i chi ddelio â monopolïau nad ydynt bob amser yn gwerthfawrogi'r risgiau a freiniwyd mewn datblygwyr bach ac nad ydyn nhw'n dda am weithio i linell amser penodol, boed hynny BT Openreach neu'r cyfleustodau trydan neu ddŵr,” eglura Mark. Weithiau gellir troi heriau yn ganlyniadau cadarnhaol. Mae cysylltedd mewn cymunedau gwledig yn fater mawr a gall fod yn rhwystr difrifol i dwf. Er bod ffibr i gyfnewidfa ffôn y pentref, nid oedd y cyflymderau i eiddo ar goes olaf gwifren gopr yn fawr. Trwy gyfarfod â phrif weithredwr Openreach, darganfu Mark fod y cwmni i fod i leihau ei ffibr i'r trothwy eiddo o 200 o dai adeiladu newydd i 30. Cymhwysodd y datblygiad felly a llwyddodd Mark i ganslo'r llinellau ffôn copr etifeddiaeth cychwynnol a oedd wedi cael eu harchebu a chael Openreach i uwchraddio'r safle newydd i ffibr llawn. Mae hyn yn golygu bod y tai ar y safle bellach yn elwa o ffibr i'r adeilad (FTTP), sy'n gallu cynhyrchu cyflymder band eang cyflym iawn o hyd at 300Mbps, sy'n well nag yn y rhan fwyaf o ganol dinasoedd ac yn eu profi yn y dyfodol am flynyddoedd i ddod. Ariannodd Mark y datblygiad yn rhannol trwy fenthyciad yn erbyn ei fusnes fferm, yn hytrach na benthyciad adeiladu traddodiadol, a fyddai wedi bod yn fwy costus. Dywed: “Fe wnaethon ni ariannu'r prosiect yn rhannol wrth i ni fynd ymlaen, a gwerthwyd yr holl eiddo oddi ar y cynllun, a oedd yn ein galluogi i leihau'r ddyled ar y prosiect. Fe wnaethon ni hefyd gyflymu'r broses adeiladu drwy ddefnyddio fframiau pren modern yn lle gwaith bloc.” Bydd ail gam datblygu ym Mhlas Creighton, sydd wedi derbyn cymeradwyaeth yn ddiweddar, yn golygu 16 o dai pellach, a bydd pedwar ohonynt yn fforddiadwy, sy'n fwy na'r gofyniad tai fforddiadwy o 15% a osodwyd gan Gyngor Sir Northumberland ar ddatblygiadau o'r fath. Penderfyniad Mark oedd adeiladu tai mwy fforddiadwy, gan ddadlau ei bod yn hanfodol i ddarparu ar gyfer pobl leol yn yr ardal.

“Ar ôl i drigolion presennol fynegi pryder am effaith yr ail ddatblygiad hwn ar y dirwedd, rydym wedi cynnwys yn ein cynlluniau byffer coetir rhwng cam cyntaf a'r ail gam,” meddai Mark. “Byddwn hefyd yn meddalu ymyl y pentref drwy blannu coed a llwyni yn y cae sy'n ffinio â'r datblygiad.” Yn ogystal, ni fydd yr un o'r tai arfaethedig yn fwy nag un llawr a hanner o uchder er mwyn lleihau eu heffaith weledol. At hynny, dim ond i drigolion parhaol y byddant yn cael eu gwerthu er mwyn goresgyn y pryder dealladwy bod tai yn cael eu prynu fel ail gartrefi neu letau gwyliau ar arfordir Northumberland. Ymhellach i lawr y llinell, mae Mark yn ymchwilio i adeiladu saith neu wyth o dai i'w rhentu, er mwyn i'r ystâd gadw, ar safle mewnlenwi ym mhentref Christon Bank. Y nod fyddai lletya gweithwyr lleol, nid eu gwerthu na'u rhentu fel ail gartrefi.