Blog: Gwahanol Fathau o Gytundeb Datblygu

Mae sawl mecanwaith y gellir eu defnyddio wrth gyflwyno datblygiadau ar dir amaethyddol yn y dyfodol. Mae'r rhain yn gontractau sy'n caniatáu i berchnogion tir barhau ar y tir tra bod y datblygwr yn cyrraedd y caniatâd perthnasol i ddatblygu'r safle dan sylw.

Mae'r cytundebau datblygu hyn yn gontractau trylwyr sy'n cwmpasu'r holl drawsnewidiadau a'r broses. Proses a allai fod yn broffidiol i'r aelodau, wrth i ni symud allan o fyd ar ôl Covid a Brexit lle mae galw mawr am ddatblygu tai yn parhau i fod yn fawr gan y cyhoedd.

Gyda'r awdur yn holi a ddylid edrych ar ddarparu tai, yn enwedig yn y cyd-destun gwledig, fel lles cyhoeddus. Er yn gyfnewid am y tirfeddiannydd gall colled gymharol fach o dir esgor ar wobrau sylweddol.

Felly gadewch i ni edrych ar y ddau brif fecanwaith cytundeb datblygu y gall tirfeddianwyr ymrwymo iddynt gyda datblygwr er mwyn sefydlu datblygiad tai mawr.

Y cyntaf yw Cytundeb Opsiwn. Cytundeb Opsiwn yw lle mae'r tirfeddiannydd (au) yn ymrwymo i gontract gyda datblygwr a fydd yn cael cynllunio ac yn adeiladu'r tai.

Bydd y tai yn cael eu gwerthu a chyfran o werth yr eiddo a werthir unwaith y bydd y datblygwr wedi adennill eu costau. Gyda'r math hwn o gytundeb mae yna nifer sylweddol o gymalau i ddelio ag ansicrwydd cynllunio, cyfrifo rhannu elw (gan gynnwys didyniadau ar gyfer costau'r datblygwr) ac ansicrwydd y farchnad yn y dyfodol. Mae'n werth pwysleisio bod llawer o dirfeddianwyr yn trafod yn y dafarn fod gwerth tir datblygu tua £1m yr erw.

Fodd bynnag, anaml y caiff y gwerth hwn ei wireddu gan y tirfeddiannydd oherwydd bod y datblygwr yn gorfod gwneud didyniadau i dalu am gostau cynllunio, adeiladu tai a rhwymedigaethau treth (Treth Stamp, Ardoll Seilwaith Cymunedol a Treth Enillion Cyfalaf).

Cytundeb Hyrwyddo yw'r llall a dyma lle mae'r tirfeddiannydd (au) yn ymrwymo i gontract gyda hyrwyddwr a fydd ond yn sicrhau caniatâd cynllunio cyn i'r safle gael ei werthu gyda budd cynllunio. Mae'r codiad hwn mewn gwerth yn sylweddol llai na'r Cytundeb Opsiwn gan nad oes tai wedi'u hadeiladu ond mewn rhai amgylchiadau dyma'r llwybr a ffefrir.

Oherwydd absenoldeb adeiladu fesul cam gellir cwblhau Cytundeb Hyrwyddo yn gynt ac mae gan y ddwy ochr yr un bwriad. Wrth hynny rwy'n golygu gwneud y gorau o werth safle i'w werthu tra mewn Cytundeb Opsiwn nid yw'r datblygwr eisiau caffael y tir am bris rhy uchel gan y bydd hyn yn erydu eu hymyl.

Gwnaethpwyd y ffactor hwn hyd yn oed yn fwy arwyddocaol gan fod rhai datblygwyr yn sensitif iawn i effaith bosibl gweithredu mewn marchnad gyfnewidiol sydd wedi'i wneud yn glir gan amharu ar y gwrthdaro Wcreineg ar ben effeithiau tymor hir Coronafirws ar gadwyni cyflenwi.

Cynllunio yw'r cylch mwyaf arwyddocaol y mae'n rhaid i ddatblygwyr ei lywio a gall gymryd sawl blwyddyn. Felly peidiwch â disgwyl canlyniadau ar unwaith. Nid yw cynllunio byth yn cael ei warantu, gan ei fod yn cynnwys llawer o bolisi y mae'n rhaid eu pwyso a'u dehongli cyn gwneud penderfyniad. Gellir cynnal prawf Litmws cyflym i asesu'r tebygolrwydd y bydd eich tir yn cael ei ddatblygu gan na fydd llawer o ddatblygwyr yn ymrwymo i gytundeb os yw'r tir yn 'ergyd hiri'.

Gan ei bod yn werth nodi datblygwyr yn cymryd risg sylweddol wrth ymrwymo o bosibl gannoedd o filoedd o bunnoedd tuag at gynllunio ac arolygon dros sawl blwyddyn ar gyfer enillion ansicr. Felly yr hyn y gallwch chwilio amdano (a fydd yn helpu potensial y tir) yw tir ar ymyl aneddiadau (gyda gwasanaethau), nid yw yn y Belt Gwyrdd (neu ardaloedd a thirweddau gwarchodedig) ac nid yw mewn parth llifogydd.

Os ydych chi am wneud rhywbeth yn ystod y cyfnod hwn, ond nad ydych am gyfarwyddo datblygwr mae yna gamau cychwynnol y gallwch eu gwneud. Gan fod angen i Gynghorau ddangos cyflenwad o dai yn y dyfodol mae angen tir wedi'i glustnodi arnynt yn aml y maent yn ei gasglu mewn ymgynghoriadau 'Galw am Safle' cyfnodol. Mae hyn yn rhoi cyfle i'r Cyngor asesu a oes tir y gellir ei ystyried yn addas ar gyfer datblygu dilynol oherwydd ei leoliad cynaliadwy a gall hyn helpu gyda chynllunio i lawr y llinell.

Mae'n werth sôn y bydd Cynghorau Mai yn derbyn enwebiadau tir hyd yn oed ar ôl diwedd diweddar yr ymgynghoriad. Bydd yr ymgynghoriad yn golygu llenwi ffurflen fawr a fydd angen cynlluniau ategol. Efallai y gwneir hyn eich hun ond os oes unrhyw eitemau yr ydych yn ansicr yn eu cylch byddwn yn argymell cymorth proffesiynol.

Gyda'r holl faterion hyn mae'n hanfodol cael cyngor proffesiynol a gall aelodau ddod i'ch swyddfa CLA ranbarthol yn gyntaf. Un enghraifft, ar wahân i arwyddo eich tir i ffwrdd o bosibl mewn contract gorfodadwy yw trethu eich enillion ar 45% (cyfradd Treth Incwm ar gyfer incwm blynyddol dros £150,000) a all leihau cynnyrch y datblygiad yn ddramatig. Diolch byth mae strwythurau busnes eraill ar gael er mwyn i chi fod yn effeithlon o ran treth. Felly rydym yn argymell yn gryf eich bod yn trafod y mater gyda'ch cyfrifydd yn gynnar.