Blog: Mastiau Telathrebu
Darllenwch y blog diweddaraf gan Syrfewr Gwledig CLA Canolbarth Lloegr, John Greenshield
Ers ei gyflwyno yn 2017, mae'r Cod Cyfathrebu Electronig (drwy Ddeddf yr Economi Ddigidol 2017) wedi achosi gwrthdaro sylweddol rhwng darparwyr safle a gweithredwyr mast telathrebu. Er mai'r bwriad oedd i'r ddeddfwriaeth helpu gyda chyflwyno safleoedd newydd a 5G, fe'i defnyddiwyd yn ymarferol i adolygu cytundebau presennol, hyd yn oed os nad hyn oedd prif bwrpas y ddeddfwriaeth. Un o'r newidiadau allweddol oedd bod rhenti yn cael eu gostwng yn artiffisial, er mwyn caniatáu ichi edrych ar y rhent tir sylfaenol yn effeithiol gan anwybyddu presenoldeb posibl mast telathrebu. Roedd hyn er mwyn helpu i gadw'r costau i lawr ar gyfer yr holl fastiau telathrebu newydd wrth i ni edrych i wella cysylltedd y genedl.
Fodd bynnag, creodd y newidiadau yn y Cod gyfle o enillion sylweddol i gwmnïau telathrebu mawr, drwy ostyngiadau rhent posibl ar safleoedd presennol, oherwydd y newidiadau i'r gyfraith yn 2017, ymhlith newidiadau ehangach eraill megis rhannu safleoedd. Mae hyn wedi golygu bod llu parhaus o newidiadau wedi bod wrth i amrywiaeth ehangach o gytundebau gael eu craffu, wrth i gwmnïau telathrebu mawr geisio defnyddio newidiadau deddfwriaethol diweddar i wthio rhenti i lawr yn ymosodol. Mae hyn wedi arwain at y sector yn dod yn amgylchedd sy'n newid byth gyda nifer anghymesur o achosion yn mynd i'r Tribiwnlys Uchaf, ac mewn ychydig o achosion yn dod i ben yn y Goruchaf Lys.
Yn rhannol, er mwyn ymateb i'r ansicrwydd yn y maes hwn mae Bil newydd yn y Senedd, sy'n dangos mai bwriad y Llywodraeth yw ymestyn cyfreithiau presennol yn y maes hwn. Y Mesur Diogelwch Cynnyrch a Seilwaith Telathrebu, sy'n debygol o gael Cydsyniad Brenhinol ym mis Hydref. Mae'r CLA wedi bod yn lobïo'n barhaus ar bob lefel o Lywodraeth yn erbyn y newidiadau sydd wedi dod i mewn, fel bod y ddwy blaid yn gallu bod yn hapus gyda thelerau'r trefniant ac ar hyn o bryd maent yn edrych ar y Bil presennol. Bydd y ddeddfwriaeth newydd hon yn edrych i alinio'r holl wahanol fathau o gytundeb sy'n bodoli felly mae'n werth bod yn ymwybodol o'r newidiadau posibl hyn ond efallai na fyddant yn effeithio arnoch chi.
Yng maes mastiau telathrebu, rydym yn argymell yn gryf bod aelodau bob amser yn cymryd cyngor arbenigol. Gan fod cymaint o drefniadau pob achos penodol yn dibynnu ar y denantiaeth bresennol, manylebau'r achos a sut y bydd y mast wedi'i adnewyddu/arfaethedig yn cael ei drin o fewn fframwaith y gyfraith.
Yn ogystal â diogelu rhenti rhag y gostyngiadau rhent ymosodol annerbyniol sy'n fwy na 90%, mae'r CLA wedi ceisio cael y cydbwysedd yn iawn rhwng sylw cyffredinol. O ganlyniad, rydym wedi creu'r Gynghrair Cysylltedd Cenedlaethol i wneud yn siŵr bod aelodau CLA yn cael eu cynrychioli'n well. Mae hwn yn weithgor i sicrhau triniaeth fwy cytbwys a thecach o berchnogion tir sy'n cael y newidiadau hyn arnynt. Mae hyn yn caniatáu inni gael mwy o gysylltiad uniongyrchol â chwmnïau ffôn ac i ddylanwadu'n well ar eu gweithredoedd.
Er bod gwthiad i leihau rhenti, gellir cynhyrchu tystiolaeth bob amser i wrthsefyll eu cynigion ni fydd yn cadw rhenti yn uchel ond bydd yn udgorn eu cynigion. Gellir seilio tystiolaeth o'r fath ar hyd y llinellau isod. Mae'r isod yn enghraifft heb ei ddisgrifio, yn seiliedig ar achos South Downs On Tower UK Ltd v JH a FW Green Limited [2020] UKUT 0348, i roi arwydd i chi o'r fethodoleg gyfrifo.
| Component | Rent | Explanation |
|---|---|---|
| Land base rent | £1,500 | This is the rough rent that can be justified for letting out something of similar size and can be located there, so planning shouldn’t be an insurmountable hurdle. Essentially what is the realistic alternative use value? I tend to look to shipping containers as the next best thing, as the telecoms law creates a hypothetical world for the assessment of rent, where you can’t compare other masts. I have assumed that your sites are roughly equal to two 20ft containers with a usual rent of about £750 each, at the time of writing. Or this could be higher if you could find any alternative use that could bring you in a better rent. The important part is being able to evidence your figures, as the other side will have their own figures, but may not reveal the context of these figures. |
| Right of access/tenant’s rights | £600 | This is to cover the inconvenience of having to continually provide access and ensure that access can always be provided for each of your sites. But this also reflects the terms of the tenancy, such as the ability for the tenant to end the agreement. This £600 figure is taken straight from a rural case in the South Downs which the Court provided commentary on. Which in this case included access for the pruning of the site provider’s trees. |
| Increased landlord’s costs | £500 | This reflects increased costs to the business by having a mast situated in a particular location, with an eye to the disturbance that will be caused, such as in the South Downs case where a generator could be brought into the heart of the estate. This led to the Upper Tribunal making a £500 assessment in the case. Your increased costs may be justified as having an impact on farming or sporting operations, additional Health and Safety compliance and insurance costs etc. |
|
TOTAL RENT |
£2,600 | Total of this hypothetical calculation (but for you to edit where necessary). |
Unwaith eto, rydym bob amser yn argymell eich bod yn cyfarwyddo eich cynrychiolaeth broffesiynol eich hun. Mae croeso i chi gysylltu â'ch swyddfa CLA leol i gael rhagor o wybodaeth neu i gael atgyfeiriadau.
