Mewn Ffocws: Amodau deiliadaeth ar gyfer gweithwyr amaethyddol a gwledig — sut maen nhw'n gweithio?

Mae amodau deiliadaeth gweithwyr amaethyddol neu wledig, y cyfeirir atynt yn hanesyddol fel cysylltiadau amaethyddol, yn aml o ddiddordeb i ffermwyr, gweithwyr gwledig a thirfeddianwyr. Er bod y cysyniad o amodau meddiannaeth yn syml, gallant godi rhai materion cymhleth ac o ganlyniad, gofynnir amdanynt yn aml gan ein haelodau.

Daw cwestiynau cyffredin o ddau ben y sbectrwm, o sut y gall aelodau gael caniatâd cynllunio ar gyfer annedd ar eu daliad, a sut i gael gwared ar yr amodau hyn o eiddo presennol.

Yn yr erthygl hon, rydym yn edrych ar beth yw'r amodau cynllunio hyn, sut maent yn effeithio ar ffermwr/gweithwyr gwledig a pherchnogion tir/busnesau eraill, a sut y gallech eu tynnu o eiddo ar eich tir.

Mae polisi cynllunio ar gyfer datblygu yng nghefn gwlad yn gyfyngol ac yn gyffredinol mae'n ceisio atal datblygu safleoedd ynysig. Fodd bynnag, mae rhai polisïau cynllunio yn cydnabod bod angen weithiau datblygu anheddau preswyl yn benodol ar gyfer gweithwyr gwledig, a dyma lle mae amodau deiliadaeth yn dod i mewn.

Mewn termau syml, mae amod deiliadaeth yn offeryn cynllunio sydd wedi'i gynllunio i gyfyngu ar bwy all breswylio mewn rhai anheddau yng nghefn gwlad. Yn draddodiadol, roedd yn cyfyngu ar ddeiliadaeth gyfreithlon annedd i rywun a gyflogir yn ffurfiol mewn amaethyddiaeth neu goedwigaeth ar ddaliad penodol neu yn yr ardal ger yr annedd.

Yn fwyaf aml, gosodir amodau meddiannaeth ar adeg caniatâd cynllunio drwy amod ynghlwm wrth yr hysbysiad penderfyniad. Mewn achosion eraill, gellir eu hategu trwy rwymedigaeth gynllunio gyfreithiol rwymol ar wahân (a elwir yn aml yn gytundeb adran 106) sy'n ail-orfodi'r amod ac weithiau yn cysylltu'r annedd â'r tir neu'n ymestyn yr amod i anheddau presennol eraill.

Mewn buddugoliaeth fawr i ymdrechion lobïo'r CLA, estynnodd y Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol (NPPF) y cyfyngiad meddiannaeth amaethyddol i weithwyr gwledig ehangach fel y rhai a gyflogir mewn busnesau marchogaeth a mentrau gwledig eraill yn hytrach na ffermwyr yn unig. Mae hyn yn adlewyrchu natur newidiol yr economi wledig dros y 30 mlynedd diwethaf, ac mae'n debygol o ddod yn fwyfwy pwysig wrth symud ymlaen, yn enwedig gyda chyn lleied o dai gwledig sydd ar gael a fforddiadwy i ddarparu ar gyfer gweithwyr allweddol.

Prif fantais anheddau amaethyddol ac anheddau meddiannaeth gwledig eraill yw ei fod yn galluogi ffermwyr a pherchnogion busnes eraill i gael caniatâd cynllunio ar gyfer anheddau gwledig sydd eu hangen yn fawr mewn lleoliadau lle na fyddai caniatâd cynllunio yn cael ei roi fel arall. Mae rhai amodau llym o gwmpas hyn, y byddwn yn ymchwilio iddynt yn nes ymlaen yn yr erthygl hon, ond os bodloni'r amodau hynny, gellir cyflawni caniatâd cynllunio lle na fyddai fel arall.

Fodd bynnag, mae anfanteision gyda hyn. Y prif un yw na ellir meddiannu annedd o'r fath gan rywun nad yw'n bodloni union eiriad yr amod. Gall hyn godi materion os yw'r eiddo yn cael ei etifeddu gan rywun sy'n dymuno byw ynddo ond na all gydymffurfio â'r cyfyngiad.

Hefyd, gan fod cyfyngiad cadarn ar bwy all feddiannu'r eiddo, bydd gwerth yr eiddo yn cael ei ostwng yn sylweddol o'i gymharu ag eiddo tebyg y gellir eu gwerthu ar y farchnad agored heb gyfyngiadau.

Fodd bynnag, dylid cofio bod y gyfraith yn berthnasol i'r person sy'n byw yn yr eiddo yn unig, nid perchennog yr eiddo. Mae hyn yn golygu y gall unrhyw un brynu eiddo sydd ag amod deiliadaeth amaethyddol yn ei le, ond dim ond pobl sy'n cydymffurfio â'r amodau all fyw ynddo mewn gwirionedd.

Dylid nodi hefyd bod gan bob awdurdod lleol bolisïau ychydig yn wahanol yn ymwneud â'r mathau hyn o anheddau ac felly efallai y bydd angen i chi wirio'r cynllun lleol neu eu dogfennau cynllunio eraill.

Fel y trafodwyd yn gynharach, pwynt amodau meddiannaeth amaethyddol yw galluogi ffermwyr a rhai tirfeddianwyr i gael caniatâd cynllunio ar gyfer annedd wledig mewn lleoliad lle byddai'n cael ei wrthod fel arfer.

Fodd bynnag, er mwyn cyflawni hyn, rhaid i'r annedd a'r busnes y mae ynghlwm wrtho, gyflawni un meini prawf gorfodol yn yr NPPF — mae hyn yn “angen hanfodol i weithiwr gwledig, gan gynnwys y rhai sy'n cymryd rheolaeth fwyafrifol dros fusnes fferm, fyw'n barhaol yn neu ger ei le gwaith yng nghefn gwlad.”

Mae canllawiau cynllunio cenedlaethol yn mynd ymlaen i ddweud y dylai ystyriaethau eraill gynnwys tystiolaeth o'r angenrheidrwydd am sylw ar y safle 24 awr y dydd; y bydd y fenter yn parhau i fod yn hyfyw i'r dyfodol rhagweladwy; lle mae'r annedd yn hanfodol ar gyfer hyfywedd parhaus; a ellid diwallu'r angen drwy welliannau i dai presennol, ac; ar gyfer mentrau newydd gallai anheddau dros dro fod yn fwy priodol. Ymhellach i hyn, gellir gosod meini prawf ychwanegol hefyd gan gynlluniau lleol yn ogystal megis cyfyngiad ar faint yr annedd y gellir gwneud cais amdani, gan sicrhau bod unrhyw annedd yn gymedrol ac yn briodol i 'weithiwr gwledig'.

Mae ffermio da byw yn cynnig enghraifft o sut y gellid cyfiawnhau annedd o'r fath. Gan fod angen presenoldeb rownd y cloc ar ofynion lles anifeiliaid rheoli da byw a dofednod yn gyffredinol, bydd annedd a adeiladwyd ar gyfer person stoc yn aml yn bodloni amodau tei amaethyddol. Gydag ehangu'r NPPF i weithwyr gwledig ehangach, efallai y bydd busnes ceffylau cadarn yn ariannol, er enghraifft, hefyd yn cyflawni'r amodau angenrheidiol, gan arwain at gais cynllunio llwyddiannus.

Fodd bynnag, hyd yn oed ar gyfer busnes da byw, dofednod neu geffylau, nid yw caniatâd cynllunio wedi'i warantu. Mae hynny oherwydd bod amod arall y mae angen ei fodloni er mwyn i gais am annedd gydag amod deiliadaeth fod yn llwyddiannus — sef bod yn rhaid bod diffyg llety arall ar y fferm neu sy'n eiddo i'r busnes ei hun, neu yn yr ardal leol.

Os oes, mae'n debygol y bydd caniatâd cynllunio yn cael ei wrthod.

Ar gyfer ffermio âr, mae cyfiawnhau annedd neu annedd ychwanegol hyd yn oed yn anoddach. Gellir rhedeg llawer o'r busnesau hyn o bell sy'n gwneud cyfiawnhau annedd ar y safle yn hynod heriol.

Agwedd arall i ffermwyr a thirfeddianwyr ei hystyried yw a ellid trosi adeilad presennol yn annedd, gan y gallai fod yn bosibl gwneud hyn gan ddefnyddio hawliau datblygu a ganiateir (Dosbarth Q). Gallai hon fod yn broses haws na llywio'r broses gynllunio lawn a gallai nid yn unig alluogi annedd fwy mewn rhai achosion ond byddai hefyd yn caniatáu i'r ymgeisydd ennill annedd heb amod meddiannaeth (gan na ellir gosod y rhain ar anheddau y rhoddir caniatâd drwy'r broses ddatblygu a ganiateir).

Fodd bynnag, mae'r dull hwn yn amlwg yn dibynnu ar gael adeilad fferm segur, strwythurol gadarn, wedi'i leoli'n dda sy'n gallu cael ei drawsnewid mewn modd cost-effeithiol.

Am bob cwestiwn a ofynnir i ni ynglŷn â sicrhau caniatâd cynllunio ar gyfer annedd gyda chlwm amaethyddol, cawn un arall yn gofyn sut i gael gwared ar un. Mae hyn oherwydd wrth i fusnesau a thechnoleg ddatblygu a newid, mae gofynion gweithlu hefyd yn newid, sy'n golygu nad oes angen llawer o annedd mwyach ar gyfer gweithiwr gwledig.

Yn ffodus, mae'r NPPF yn cydnabod hyn, fodd bynnag, mewn gwirionedd, nid yw cael tei amaethyddol yn arbennig o hawdd.

Mae dwy ffordd y gellir cyflawni hyn, y llwybr 'drwg ond yn y pen draw yn gyfreithlon', neu drwy ddangos nad oes gofyniad am eiddo sydd â chlwm amaethyddol yn yr ardal - yn y bôn yn union y ddadl arall i'r hyn a ddefnyddiwyd i gaffael caniatâd cynllunio yn y lle cyntaf.

Mae'r llwybr hwn yn golygu torri eich caniatâd cynllunio yn hir ac mae'n beryglus o ran gorfodi, neu beidio â gallu tystiolaethu am y toriad.

Os gall perchennog annedd sydd â thei amaethyddol brofi — ac mae'r onus yma ar y gair profi — bod yr annedd wedi cael ei meddiannu gan denant nad yw'n gymwys am fwy na 10 mlynedd, yn groes i feddiannaeth gyfreithlon, gallant wneud cais am CLEUD (Ardystiad Cyfreithlondeb Defnydd neu Ddatblygiad Presennol).

Er mwyn i hyn fod yn llwyddiannus, mae'r llwydd yn fawr ar yr ymgeisydd i dystiolaethu bod toriad parhaus am 10 mlynedd wedi digwydd. Er y bydd y cais yn caniatáu ar gyfer gwagleoedd tymor byr iawn o'r eiddo oherwydd ailosod i denantiaid newydd, bydd gwagleoedd hirach yn annilyso'r cais am CLEUD, ac mae'r cloc yn dechrau eto.

O ganlyniad, nid strategaeth rydyn ni'n ei hargymell yw hon, yn enwedig gan y gall yr awdurdod lleol gymryd camau gorfodi ar unrhyw adeg. Fodd bynnag, os yw'r amodau hyn eisoes yn bodoli, neu os yw toriad yn agosáu at gam 10 mlynedd, gall ddarparu cyfle defnyddiol iawn i godi amod meddiannaeth amaethyddol.

Mae'n rhaid i ymgeiswyr gofio, fodd bynnag, nad yw cael y dystysgrif yn dileu'r amod mewn gwirionedd, mae'n gwarantu na fydd camau gorfodi yn y dyfodol yn cael eu cymryd oherwydd y toriad. I gael gwared ar y tei yn llawn, bydd angen gwneud cais cynllunio pellach (a elwir yn Gais Adran 73).

Ateb haws a diffiniol i gael gwared ar glymu yw dangos nad oes unrhyw ofyniad am annedd o'r fath mwyach. Mae'n bwysig arsylwi ar union eiriad y tei gan y mae'n debygol y bydd yn rhaid i chi brofi nad oes angen yr annedd gan y busnes sy'n berchen arno, ac yn hollbwysig gan unrhyw fusnes cymwys arall yn yr ardal.

Yn y rhan fwyaf o achosion, mae hyn yn golygu marchnata'r eiddo gyda'r amod yn ei le, yna profi na fu unrhyw ddiddordeb mewn ei brynu gan unrhyw barti.

Er mwyn i'r llwybr hwn fod yn llwyddiannus, rhaid i ymgeiswyr farchnata'r eiddo am o leiaf 12 mis am bris sy'n adlewyrchu natur clymu yr annedd. Mae hefyd yn arfer da hysbysu ffermydd a busnesau lleol yn yr ardal am argaeledd yr eiddo er mwyn profi pob agwedd ar y farchnad yn drylwyr.

Os, ar ôl i'r 12 mis fynd heibio, na fu unrhyw fuddiant yn yr eiddo gyda'r ddeiliadaeth amaethyddol yn ei le, yna gellir defnyddio'r dystiolaeth hon fel rhan o gais Adran 73 i'r awdurdod lleol i ddileu'r amod o'r caniatâd cynllunio gwreiddiol. Fodd bynnag, os yw'r dull hwn i gael ei gymryd, po fwyaf o bartïon cymwys y bydd yr ymgeisydd yn mynd ati, cryfaf fydd yr achos i gael gwared ar yr amodau meddiannaeth - gan dybio nad oes ganddynt ddiddordeb mewn ei brynu.

Yn y sefyllfa hon, rhaid i'r ymgeisydd fod yn barod i droedio costau marchnata'r eiddo, ond yn achos cais llwyddiannus, dylai'r buddsoddiad fod yn werth ei wneud gan y bydd yr eiddo yn ennill yn sylweddol mewn gwerth asedau a photensial incwm y gellir ei rentu, gan gynhyrchu enillion ar gost cael gwared ar y cyflwr.

Mae hon wedi bod yn daith lefel uchaf o amgylch amodau deiliadaeth amaethyddol, sy'n ddarn cymharol gymhleth o bolisi cynllunio cenedlaethol sy'n gofyn am ddull naws i lywio'n llwyddiannus.

Mae mwy o fanylion y mae angen eu hystyried wrth ddelio ag amodau deiliadaeth, felly os hoffech ragor o wybodaeth, dewch yn aelod o'r CLA ac elwa o gyngor arbenigol am ddim ar hyn a llu o faterion cynllunio eraill.