Awgrymiadau hanfodol i landlordiaid preswyl

Cyhoeddwyd yr erthygl hon gyntaf yn Farmers Guardian ym mis Gorffennaf 2022 fel rhan o bartneriaeth cyfryngau.

Bu dwy sifft fawr ym myd tenantiaethau preswyl dros yr 20 mlynedd diwethaf ers i Harry Flanagan, cyfreithiwr ac uwch gynghorydd cyfreithiol, ymuno â CLA.

Yn gyntaf, mae nifer cynyddol o aelodau ffermio y CLA wedi arallgyfeirio i osod allan hen adeiladau fferm neu fythynnod gweithwyr at ddefnydd preswyl ac, wrth i'r sector rhentu preifat dyfu, felly mae ei reoleiddio gan Lywodraethau olynol.

Dywed Harry: “Bu cynnydd cyson ac, i lawer, ddryslyd mewn deddfwriaeth sy'n effeithio ar landlordiaid preswyl. “Lle, yn y gorffennol, y gallai fod wedi gweithio i adael i rywun rentu'ch eiddo ar sail gymharol anffurfiol, yn anffodus mae'r dyddiau hynny drosodd, gan fod y cosbau am dorri'r ddeddfwriaeth gosod yn llygad ac yn drapiau i'r diofalus.”

Gan fod rheoleiddio tenantiaethau preswyl bellach mor gymhleth, ni allai un erthygl fanylu ar gyfrifoldebau holl landlordiaid ond yma mae Harry wedi crynhoi'r gofynion allweddol wrth ganiatáu tenantiaethau preswyl yn Lloegr, er ei bod yn werth cofio bod y gyfraith ar gyfer landlordiaid yng Nghymru yn ymwahanio'n gynyddol wrth i ddiwygiadau mawr gael eu gweithredu. Mae hefyd yn bwysig cofio y bydd bron yr holl rwymedigaethau a grynhoir yma hefyd yn berthnasol wrth gartrefu cyflogai amaethyddol sy'n defnyddio tenantiaeth fer sicr (AST) a bydd rhai o'r rhwymedigaethau cyfreithiol hyn hefyd yn berthnasol i elfen breswyl tenantiaethau amaethyddol, fel Tenantiaethau Busnes Fferm neu gytundebau Deddf Daliadau Amaethyddol, felly gall y ddeddfwriaeth ymestyn y tu hwnt i AST preswyl yn unig.

“Gofynnwch am gyngor proffesiynol bob amser cyn sefydlu unrhyw fath o drefniant galwedigaeth, yn enwedig os ydych yn ceisio cartrefu cyflogai, er mwyn osgoi'r risgiau o roi sicrwydd deiliadaeth barhaol,” ychwanega Harry.

Dylai ffermwyr a rheolwyr tir fod yn ymwybodol bod llawer i'w wneud cyn rhoi tenantiaeth y dyddiau hyn, felly mae'n allweddol trefnu ymhell ymlaen llaw. Gall aelodau CLA gael mynediad at nodiadau canllaw sy'n cynnwys rhestr wirio o'r materion allweddol - mae crynodeb ohonynt wedi'i nodi yma i nodi'r peryglon niferus i'r landlord di-amheuaeth.

Mae'n ofynnol i landlordiaid preifat sicrhau bod darpar denantiaid yn y DU yn gyfreithiol cyn dechrau tenantiaeth newydd. O'r herwydd, mae angen i landlordiaid weld, copïo a chadw tystiolaeth bod gan unrhyw denant sy'n oedolyn newydd yr hawl i rentu yn y DU — er enghraifft, drwy ddarparu pasbort dilys. Mae cosbau difrifol, yn ariannol a throseddol, am fethu â chydymffurfio.

Rhaid i landlordiaid wasanaethu pob tenant newydd gyda chopi caled o'r dogfennau cyfredol hyn:

• Tystysgrif Diogelwch Nwy (GSC).
• Tystysgrif Perfformiad Ynni (EPC).
• Llyfryn y Llywodraeth: 'Sut i Rhentu: y rhestr wirio ar gyfer rhentu yn Lloegr'.

Oni all landlordiaid brofi bod y dogfennau hyn wedi'u cyflwyno yn ôl yr angen, ni fyddant yn gallu defnyddio'r llwybr adran 21 (hysbysiad yn unig) i adennill meddiant o'u heiddo.

Dylai landlordiaid sydd â manylion eu tenant (e.e. cyfeiriadau e-bost neu rifau ffôn), eisoes fod wedi cofrestru gyda Swyddfa'r Comisiynydd Gwybodaeth sy'n gorfodi'r rheolau Diogelu Data. Mae cofrestru ar wefan ICO lle gellir dod o hyd i hysbysiad preifatrwydd templed hefyd.

Dylai landlordiaid gysylltu â'u hawdurdod tai lleol (ATLl) i wirio a oes angen trwydded i osod yr eiddo, er enghraifft oherwydd ei fod yn dŷ aml-feddiannaeth (HMO) trwyddedadwy neu am ei fod mewn ardal sydd â chynllun trwyddedu ychwanegol neu ddethol.

Er bod y rhain yn fwy cyffredin yn gyffredinol mewn ardaloedd trefol, mae hyn yn bwysig gan fod y rheolau sy'n llywodraethu pa HMOs sy'n gofyn am drwyddedau gorfodol wedi newid i gynnwys mwy o eiddo. Bydd landlordiaid HMOs sy'n dod o fewn y diffiniad newydd sy'n methu â gwneud cais am drwyddedau yn cyflawni trosedd ac mae cosbau ariannol llym am fethu â chael trwydded, gan gynnwys gorchmynion ad-dalu rhent (am hyd at 12 mis o rent) neu nodiadau cosb benodedig o hyd at £30,000. Mae hyn yn ychwanegol at beidio â gallu cyflwyno hysbysiad adran 21.

Rhaid i bob eiddo gosod sydd yn ofynnol EPC yn gyfreithiol fod â sgôr o 'E' neu uwch neu gofrestru eithriad dilys. Yn ogystal â chyhoeddi nodiadau cyfarwyddyd ar y pwnc hwn, mae'r CLA yn aml yn rhoi cyngor pwrpasol gan ei fod yn achosi llawer o gyffro i aelodau y gallai eu heiddo gael trafferth gwneud y radd. Am y rheswm hwn, mae'r CLA wedi bod ar flaen y gad o ran lobïo'r Llywodraeth ar ran perchnogion eiddo gwledig.

Erbyn hyn mae rhwymedigaeth ar bob landlord preifat i wirio cydymffurfiaeth (o leiaf bob pum mlynedd) â'r safonau diogelwch trydanol newydd, er mwyn sicrhau bod gosodiadau trydanol yn ddiogel ac i gael Adroddiad Cyflwr Gosod Trydanol.

Gall gosod hen adeiladau fferm allan fod yn fenter broffidiol, ar yr amod y cymerir y camau cywir ymlaen llaw. Rhaid i landlordiaid sicrhau bod y gwaith papur cywir mewn trefn cyn llofnodi unrhyw gytundeb tenantiaeth. Rhaid rhoi hyn i bob tenant o fewn 28 diwrnod ar ôl archwilio a hefyd i ddarpar denantiaid sy'n gofyn am gopi. Gall yr awdurdod tai lleol ofyn am waith adfer. Gyda dirwyon o hyd at £30,000 fesul toriad, mae angen i landlordiaid wirio eu bod yn cydymffurfio'n llawn.

Rhaid i offer nwy Diogelwch Nwy (prif gyflenwad a LPG) gael eu gwasanaethu bob 12 mis gan beiriannydd Nwy Diogel a chopi o'r dystysgrif ddiogelwch a roddir i'r tenantiaid o fewn 28 diwrnod ar ôl archwilio, ac i bob tenant newydd cyn dechrau tenantiaeth. Mae'r cosbau yn cynnwys carchar a dirwyon o hyd at £20,000 neu'r ddau,

Rhaid gosod larymau mwg (batri neu brif bweru) ar bob llawr a larymau carbon monocsid wedi'u gosod mewn unrhyw ystafell sydd â chyfarpar tanwydd solet sy'n gweithio, gan gynnwys tanau agored. Rhaid i landlordiaid sicrhau bod pob larwm mewn trefn gweithio ar ddiwrnod cyntaf pob tenantiaeth newydd. Bydd nodiadau canllawiau CLA ar hyn yn cael eu diweddaru gan fod y rheoliadau yn cael eu diwygio eto a'u disgwyl ym mis Hydref 2022.

Mae'n ofynnol i landlordiaid preswyl gynnal asesiadau risg i ddangos eu bod wedi asesu a chymryd camau i liniaru'r risg o glefyd y Lleng yn yr eiddo. Mae nodiadau canllawiau CLA yn nodi mesurau rheoli syml i sicrhau bod y risg yn parhau i fod yn isel.

Diogelu Adnau Tenantiaeth

Ers 2007, rhaid cadw dyddodion Tenantiaeth Fer Sicr yn unol ag un o dri chynllun a gefnogir gan y Llywodraeth. Mae gan landlordiaid 30 diwrnod o dderbyn y blaendal i'w amddiffyn a rhoi'r 'wybodaeth ragnodedig' i denantiaid. Gall methu â chydymffurfio arwain at ddirwy o dair gwaith gwerth blaendal a'r anallu i gyflwyno hysbysiad adran 21 i adennill meddiant.

Deddf Ffioedd Tenantiaid 2019

Erbyn hyn, caiff blaendaliadau ar gyfer tenantiaethau newydd eu capio ar rent pum wythnos — neu rent chwe wythnos lle mae'r rhent blynyddol yn uwch na £50,000. Hefyd, ni all landlordiaid godi unrhyw ffioedd sy'n gysylltiedig â'r denantiaeth bellach i denantiaid, gan gynnwys ar gyfer ysgubo simneiau. Unwaith eto, ni fydd landlord sy'n torri yn gallu cyflwyno hysbysiad adran 21 dilys.

Deddf Tai 2004 — System Ardrethu Iechyd a Diogelwch Tai (HHSRS) a Deddf Cartrefi (Addasrwydd ar gyfer Preswylio Dynol) 2018

Mae gan landlordiaid lawer o gyfrifoldebau parhaus mewn perthynas ag atgyweirio a chynnal a chadw, ond rydym yn sôn am y gweithredoedd hyn gan ei bod yn debygol y bydd camau gorfodi yn cynyddu. O dan yr HHSRS, dylai cyflwr cyffredinol eiddo fod yn ddiogel a heb risgiau annerbyniol i iechyd y tenantiaid — megis llaith a llwydni, gormod o oer, neu gyflenwad dŵr anniogel. Yn ogystal, rhaid i eiddo fod yn 'addas ar gyfer preswyliad dynol' ar ddechrau'r denantiaeth a chynhelir y safon hon drwyddi draw. Fel y nodir yn nodiadau canllawiau CLA, gallai landlordiaid wynebu gorfodaeth gan yr awdurdod tai lleol o dan yr HHSRS neu'n uniongyrchol gan y tenant o dan ddeddf 2018.