Gweminar CLA: Tai Gwledig

Yn ein gweminar ddiweddaraf, bydd aelodau CLA yn clywed gan Gymdeithas Tai Gwledig Lloegr, Rural Housing Solutions a chyn-Lywydd CLA, wrth iddynt edrych ar sut mae'r berthynas rhwng tirfeddianwyr ac eraill yn allweddol i ddarparu mwy o dai yng nghefn gwlad.

Dan gadeiryddiaeth Avril Roberts, Cynghorydd Polisi Eiddo a Busnes y CLA, mae'r weminar hon yn archwilio sut y gellir cymell tirfeddianwyr i ddod â thir ymlaen i'w ddatblygu gan gynnwys datrwystro rhwystrau presennol fel cynllunio a chymorth cymunedol, a rhoi enghreifftiau o brosiectau tai gwledig llwyddiannus.

Bydd ein siaradwyr yn arddangos polisi 'Pasbort Cynllunio' yr hyrwyddwyr CLA i ddarparu mwy o dai ar safleoedd eithriadau gwledig. Byddwch yn clywed am y gwaith lobïo mae'r CLA yn ei wneud i helpu'r llywodraeth i ddeall pwysigrwydd tai gwledig. Bydd mynychwyr hefyd yn dysgu'r allwedd i brosiect tai llwyddiannus, ac yn deall yn well pam y gallai safleoedd fod wedi methu yn y gorffennol.

Yn y weminar hwn byddwch yn clywed gan:

Avril Roberts, Cynghorydd Polisi Eiddo a Busnes y CLA — Cadeirydd
Gan ymuno â'r CLA yn 2022, mae Avril yn arwain ar bolisi tai a thwristiaeth. Gall gynghori aelodau ar reoli eiddo, darparu cartrefi newydd a'r sector twristiaeth. Graddiodd Avril o Brifysgol Caerwysg ar ôl darllen Gwleidyddiaeth ac roedd yn rheolwr prosiect datblygu yn darparu tai fforddiadwy newydd cyn ymuno â'r CLA.

Martin Collett, Prif Weithredwr English Rural — Siaradwr
Gan weithio yn y sector tai gwledig am tua 20 mlynedd, Martin yw Prif Weithredwr English Rural. Mae'n Aelod Corfforaethol o'r Sefydliad Tai Siartredig, yn raddedig o Brifysgol Llundain ac yn gyn-Gadeirydd y Gynghrair Tai Gwledig. Mae Martin hefyd yn Ymddiriedolwr i'r elusen fusnes cymunedol wledig y Plunkett Foundation, yn Gyfarwyddwr y Rhwydwaith Gwasanaethau Gwledig, ac yn Ymddiriedolwr yr elusen digartrefedd ieuenctid LGBTQ+ yr Albert Kennedy Trust.

Jo Lavis, Cyfarwyddwr Datrysiadau Tai Gwledig — Siaradwr
Yn arbenigwr tai fforddiadwy gwledig a chynllunydd yn ôl proffesiwn, mae gan Jo dros 40 mlynedd o brofiad yn cefnogi darparu tai fforddiadwy gwledig gan weithio ledled y DU ar lefelau cymunedol, awdurdod lleol a chenedlaethol ar bolisi ac ymarfer. Ar hyn o bryd mae hi'n Gyfarwyddwr Datrysiadau Tai Gwledig, yn aelod o Fwrdd Cymdeithas Tai Hastoe ac yn flaenorol roedd yn is-Gadeirydd Rhwydwaith Ymddiriedolaeth Tir Cymunedol Cenedlaethol a Thai dan Arweiniad Cymunedol Dwyrain Canolbarth Lloegr.

Mark Bridgeman, Cyn-Lywydd CLA - Llefarydd
Yn Llywydd CLA gynt rhwng 2019-2021, mae Mark yn ffermwr a thirfeddiannwr yn Northumberland sy'n ymwneud â nifer o brosiectau tai ar yr ystâd, gan gynnwys ymestyn y pentref lleol mewn dau gam yn ystod y blynyddoedd diwethaf a throsi hen adeiladau ffermio yn dai gwyliau hunanarlwyo.

A allwch roi rhywfaint o sicrwydd nad yw agor busnes gwledig newydd ac adeiladu cartref yng nghefn gwlad yn freuddwyd amhosibl gyda chefnogaeth y CLA?

Mae'r CLA yn mynd ati i lobïo i gynyddu'r cyfle i'r economi wledig o fewn y system gynllunio er mwyn sicrhau ei bod yn ffyniannus ac yn gallu datblygu yn y ffordd gywir. Yn benodol, mae'r CLA wedi bod yn canolbwyntio yn ddiweddar ar gyflwyno 'pasbort cynllunio' fel y trafodwyd yn y weminar sy'n cynnig ymestyn caniatâd mewn egwyddor ar gyfer tai fforddiadwy ar safleoedd eithriadau gwledig mewn proses dau gam. Mae'r CLA hefyd yn lobïo am estyniad tebyg o ganiatâd mewn egwyddor ar gyfer ceisiadau datblygu economaidd gwledig, rydym yn gwneud hyn drwy welliant arfaethedig i'r Bil Lefelu i Fyny ac Adfywio.

Mae fy nghymdeithas dai leol wedi dweud wrthyf na fyddant yn ystyried cynllun gyda llai na 25 o gartrefi...

Mae cymdeithasau tai eraill a fydd yn ystyried cynlluniau llai. Cysylltwch â English Rural a byddant yn gweld a allant eich cysylltu ag un. info@englishrural.org.uk neu edrychwch ar wefan y Gynghrair Tai Gwledig i weld a ydych chi'n ymwybodol o unrhyw weithio'n lleol — ruralhousingalliance.net

Efallai y bydd yn ddefnyddiol i chi hefyd siarad â swyddog Galluogi Tai eich Awdurdod Lleol, neu RHE os oes un yn eich ardal chi, gan y byddant yn adnabod cymdeithasau tai eraill a allai fod yn fodlon datblygu cynllun llai.

Pwy ddylai fynd at Awdurdod Lleol yn gyntaf ynghylch cynlluniau datblygu?

Mae hyn yn deillio iawn i amgylchiadau lleol, yn dibynnu ar y berthynas bresennol â'r awdurdod lleol, p'un a yw galluogwr tai gwledig (RHE) yn gweithio yn yr ardal, neu ddarparwr cofrestredig (RP) yn cymryd rhan.

Lle mae RHE yn y swydd gallant eich cynghori sut i gyflwyno'ch achos a byddant yn gallu paratoi'r ffordd a hyd yn oed mynychu cyfarfodydd rhyngoch chi a'r ALl. Os yw RP eisoes yn gysylltiedig, byddant yn hapus i wneud y dull cyntaf hwnnw, gan roi gwybod i chi am y trafodaethau a'r canlyniadau.

Os byddwch yn dewis gwneud hyn eich hun, argymhellir ymgysylltu cynnar bob amser ac mae'n werth rhoi rhywfaint o waith paratoi yn gyntaf. Er enghraifft, cael rhywfaint o ddata sy'n dangos bod angen tai fforddiadwy, siarad â'ch cynghorydd ardal leol/bwrdeistref ac egluro beth rydych am ei gyflawni er mwyn ennill eu cefnogaeth, nodi hyrwyddwr lleol a fydd yn eich helpu i gyflwyno'r achos i'r cyngor plwyf a'r gymuned. Efallai y bydd yn ddefnyddiol i chi hefyd siarad â Galluogwr Tai yr ALl yn gyntaf, yn hytrach na mynd yn syth at y cynllunwyr gan fod yr adran gynllunio o dan adnoddau fel y gallech brofi oedi. Bydd y galluogwr tai yn awyddus i ddod o hyd i ffyrdd o gyflawni cynllun.

Mae 'Tai fforddiadwy gwledig, canllaw i dirfeddianwyr 'Strutt a Parker yn rhoi cyngor manylach, gydag awgrymiadau penodol ar dudalen 12.

Ar safleoedd o dai fforddiadwy, yn aml ar ôl pob plaid wedi rhedeg dichonoldeb ar y safle mae'r pris tir yn cael ei ostwng yn sylweddol. Oes gennych unrhyw gyngor ar gyfer tirfeddianwyr y mae datblygwyr marchnad yn cysylltu â nhw ond sydd am weld rhai tai fforddiadwy yn cael eu darparu ar gyfer pobl leol?

Mae'n werth cofio mai ar y lefel fwyaf sylfaenol y pris tir yw'r gweddilliol ar ôl gweithio allan y cydbwysedd rhwng incwm a chostau. Mae'r incwm o werthiannau a rhenti tai fforddiadwy yn is na gwerthiant yn y farchnad, a all gael effaith ddigalon ar werth y tir, a/neu faint o dai fforddiadwy y gellir eu darparu.

Mae rhai camau y gallech eu cymryd pan fydd datblygwr yn cysylltu â chi a all helpu i sicrhau bod cartrefi fforddiadwy yn cael eu hadeiladu.

• Gwiriwch y Cynllun Lleol — beth yw'r% tai fforddiadwy sydd eu hangen arnynt yn eu polisi tai fforddiadwy? Os yw'n Gynllun Lleol diweddaraf, bydd hyn wedi ei seilio ar Asesiad Hyfywedd Economaidd manwl iawn. Gofynnwch i'r datblygwr a fydd yn cyflwyno cais sy'n cydymffurfio â pholisi ac os na, beth yw'r ffactorau yn eu hasesiad hyfywedd sy'n gwyro oddi wrth ragdybiaethau profi'r awdurdod lleol.
• Siaradwch â swyddog tai yr Awdurdod Lleol. Byddant yn gallu cynnig cyngor ar:
  • Beth fyddai'n ofynnol fel cyfraniad tai fforddiadwy.
  • Eich tywys tuag at gymdeithasau tai sy'n gweithio gyda datblygwyr preifat yn eich ardal chi.
  • Rhowch 'bennawd' i chi ynghylch a fyddai'r awdurdod lleol yn gallu rhoi unrhyw un o'u hadnoddau (symiau wedi'u cymudo S106 neu dderbynebau Hawl i Brynu) i sicrhau bod tai fforddiadwy yn cael eu darparu fel rhan o ddatblygiad marchnad.
• O flaen llaw neu os yw datblygwr wedi cysylltu â chi, efallai y byddwch am gymryd cyngor prisio annibynnol neu ofyn i sefydliad masnachol gynnal asesiad hyfywedd i chi, gan ofyn iddynt ddefnyddio'r canllawiau a ddarperir yn y Canllawiau Ymarfer Cynllunio Cenedlaethol.

A wnaiff cynigion y Blaid Lafur i ganiatáu i awdurdodau lleol gaffael tir am werth amaethyddol, heb werth gobaith, ar gyfer tai cymdeithasol yn atal tirfeddianwyr rhag dwyn tir ymlaen ar gyfer tai? Yn enwedig yn y gwregys gwyrdd lle gwrthwynebir datblygiad yn aml.

Ymateb CLA — Nid yw'r CLA yn cefnogi cynigion y blaid Lafur i gael gwared ar werth gobaith o safleoedd a gafwyd gan awdurdod lleol ar gyfer tai cymdeithasol, yn enwedig mewn ardaloedd lle mae'r system gynllunio wedi ei gwneud yn anhygoel o anodd i ddarparu tai eu hunain, megis yn y Belt Gwyrdd. Byddai system gynllunio diwygiedig, drwy fecanweithiau fel y Pasbort Cynllunio, yn dod â mwy o dir ymlaen i'w ddatblygu a byddai'n negydu'r angen am gael gwared ar werth gobaith. Yn ogystal, er bod gan y model dal gwerth tir ei rinweddau, mae llawer o werth wedi'i ddal o dir eisoes, efallai y bydd gan aelodau ddiddordeb i ddarllen adroddiad gan Charles Dugdale gan Knight Frank i ddyfodol dal gwerth tir - Tudalen 16 o'r ddogfen hon.

Ymateb Martin - Theori y cynigion yw darparu mecanwaith a fydd yn atal tir rhag cael ei ddwyn ymlaen oherwydd disgwyliadau gwerth uchel. Nid yw manylion y polisi yn glir eto ac mae trafodaeth barhaus wedi bod am ddal gwerth tir yn effeithiol. Mae'n dal i deimlo'n rhy gynnar i wneud sylwadau ar rinweddau neu ddiffygion cynigion, a fyddai'n cael eu datblygu orau drwy wrando ar yr holl bartïon sydd â diddordeb i ddeall yn llawn y naws dan sylw.

Ymateb Jo — Yn achos tai fforddiadwy gwledig, yn enwedig cynlluniau eithriadau gwledig, mae'r safleoedd yn rhy fach i fel arfer gwarantu arfer Prynu Gorfodol, felly mae'n annhebygol y bydd cynigion y Blaid Lafur yn effeithio ar ymddygiad tirfeddianwyr o ran y datblygiadau hyn.

Mae prisiad presennol y safle eithriadau gwledig (RES) yn dechrau gyda gwerth presennol ac yna'n cynnig codiad sy'n adlewyrchu mai prif bwrpas y datblygiadau hyn, fel RES, yw darparu tai fforddiadwy. Yn dilyn trafodaethau gyda rhanddeiliaid, gan gynnwys aelodau'r CLA, mae'r Pasbort Cynllunio RES yn cynnig gwerth safle RES o £10k y plot (sy'n cyfateb i £100k - £120k ar gynllun 10 a 12 uned) neu bum gwaith gwerth amaethyddol, pa un bynnag yw'r uwch.

Ymddengys bod y rhan fwyaf o Awdurdodau Cynllunio Lleol yn ystyried bod cynlluniau Rhentu i Brynu yn addas ar gyfer ardaloedd trefol yn unig, a oes unrhyw enghreifftiau gwledig o'r math hwn o ddeiliadaeth?

Oes, ceir enghreifftiau o gynlluniau Rhentu i Brynu mewn ardaloedd gwledig, ond mae rhywfaint o warogaeth ymhlith awdurdodau cynllunio hefyd gan nad oes gan yr eiddo hyn yr un trefniadau parhaol â mathau eraill o gartref rhent fforddiadwy. Gofynnwyd cwestiynau hefyd ynghylch beth sy'n digwydd pan fydd gofyn i'r rhentwr brynu'r eiddo ond nad oes ganddo'r adnoddau i wneud hynny. Gall hyn fod yn broblemus i'r preswylydd a gall effeithio ar gynllun busnes y darparwr.

A yw'n bosibl i awdurdod lleol atal Safleoedd Eithriadau Gwledig rhag cael eu dwyn ymlaen yn eu cynlluniau lleol?

Mae'r NPPF yn nodi'n glir ddisgwyliad y bydd Awdurdodau Cynllunio Lleol (LPAs) yn mabwysiadu ac yn hyrwyddo safleoedd eithriadau gwledig. Mae'r rhan fwyaf o LPAs gwledig yn cynnwys y polisi, yr anhawster yw eu bod weithiau'n cael eu geirio'n negyddol ac nid ydynt yn cael llawer o gefnogaeth i weithredu'r polisi. Yn yr un modd, mae awdurdodau lleol eraill sy'n hyrwyddo Safleoedd Eithriadau Gwledig yn weithredol.

A yw'r CLA yn dal rhestr wirio o ddatblygwyr a'u graddio yn nhrefn meini prawf penodol?

Na, nid ydym yn gwneud hynny, fodd bynnag efallai y bydd rhai yn y Cyfeiriadur Busnes CLA sy'n aelodau o'r CLA.