Esboniodd y Mesur Hawliau Rhentwyr

Pan gyflwynwyd Mesur Hawliau Rhentwyr 2024 i'r Senedd, gwnaethom ysgrifennu am yr uchafbwyntiau. Yma, rydym yn cynnig dadansoddiad pellach o'r bil a'r hyn y bydd y CLA yn lobïo amdano wrth i'r ddeddfwriaeth hon fynd yn ei flaen drwy'r Senedd.

Yn yr un modd â Bil Rhentwyr (Diwygio) 2023, a gyflwynwyd gan y llywodraeth Geidwadol ddiwethaf, bydd y bil hwn yn diddymu adran 21, a elwir hefyd yn dir troi allan hysbysiad yn unig neu “dim bai” ac yn lle hynny yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddibynnu ar dir newydd a gwell o dan adran 8.

Gall seiliau o dan adran 8 fod naill ai'n orfodol neu'n ddewisol. Ar gyfer seiliau gorfodol, rhaid i feirniaid ddyfarnu meddiant pan all landlord dystiolaethu bod y sail wedi'i fodloni. Mae seiliau dewisol yn caniatáu i farnwr ystyried a yw'n rhesymol dyfarnu meddiant, hyd yn oed pan fo'r tir yn cael ei fodloni.

Mae'r CLA wedi bod yn gweithio'n galed ers 2019 i sicrhau bod y seiliau newydd a diwygiedig ar gyfer meddiant o dan adran 8 yn gweithio'n effeithiol mewn cyd-destun gwledig. Mae enghreifftiau o lobïo llwyddiannus ar ran aelodau yn y bil hwn yn cynnwys:

• Tir newydd ar gyfer meddiant lle mae angen yr eiddo ar gyfer gweithiwr amaethyddol sy'n dod i mewn.
• Mae'r “tir cyflogwyr” sy'n sicrhau bod meddiant yn cael ei roi pan ddaw contract cyflogaeth i ben, wedi'i gryfhau drwy ei wneud yn orfodol.
• Cyfwerth â'r hysbysiad “ffurflen 9” presennol, sy'n caniatáu i landlordiaid gontractio allan o ddiogelwch deiliadaeth wrth gartrefu gweithiwr amaethyddol, a thrwy hynny gadw'r hawl i adfeddiannu'r eiddo pan fydd y swydd drosodd
• Mae tiroedd ychwanegol ar gael yn benodol i landlordiaid a thenantiaid tenantiaethau amaethyddol lle mae'r brydles uwchraddol yn dod i ben a/neu lle mae'r landlord uwchraddol yn dod yn landlord uniongyrchol y tenant.

Fodd bynnag, credwn nad yw'r seiliau newydd a diwygiedig hyn yn mynd yn ddigon pell i ddiwallu anghenion landlordiaid gwledig — mae llawer ohonynt yn gorfod cyflenwi llety i'w gweithwyr. Roeddem yn gwneud cynnydd da cyn yr etholiad cyffredinol, felly rydym mewn sefyllfa dda i barhau i lobïo i'r newidiadau canlynol gael eu hychwanegu at y bil wrth iddo fynd yn ei flaen:

• O dan y tir newydd ar gyfer gweithwyr amaethyddol sy'n dod i mewn, hoffem weld hyn yn cael ei ddiwygio i ganiatáu adfeddiannu i ystod ehangach o weithwyr, er enghraifft y rhai mewn lletygarwch. Byddai hyn yn adlewyrchu anghenion y 85% o fusnesau nad oes ganddynt unrhyw beth i'w wneud â ffermio na choedwigaeth.
• Tir newydd — “Gwrthod parhaus gan y tenant i ganiatáu mynediad i'r landlord (neu ei asiantau) ar gyfer archwiliadau statudol (e.e. diogelwch nwy a thrydanol) a gwaith cydymffurfio cysylltiedig”.
• Tir newydd — “Mae'n ofynnol i'r eiddo gartrefu gweithiwr amaethyddol sy'n mynd allan y mae gan y landlord ddyletswydd statudol i'w gartrefu ac sy'n cael ei symud i lety arall addas”.

Mae'r bil yn diddymu Tenantiaethau Byrion Sicr (ASTs) a thenantiaethau tymor penodol. Felly bydd mwyafrif y tenantiaethau yn llawn sicrwydd, ac, dros amser, bydd pob tenantiaeth sicr yn gyfnodol, h.y. rhedeg o fis i fis. Ni fydd unrhyw gyfnod lleiaf nac uchafswm.

Gall y tenant ddod â'r tenantiaethau newydd hyn i ben ar unrhyw adeg drwy roi dau fis o rybudd a chan y landlord lle mae ganddynt un neu ragor o sail dros feddiant sydd yn gyffredinol angen pedwar mis o rybudd.

Bydd yr holl rent yn daladwy yn fisol a gellir ei godi'n flynyddol i lefelau'r farchnad ar yr amod bod y weithdrefn a'r ffurflenni adran 13 yn cael eu defnyddio. Bydd gan denantiaid yr hawl i herio cynnydd rhent yn y Tribiwnlys Haen Gyntaf

Yn ôl y cais gan y CLA, bydd tenantiaethau tymor penodol o fwy na saith mlynedd yn dod y tu allan i'r drefn denantiaeth sicr newydd yn gyfan gwbl. Tenantiaethau cytundebol fydd y rhain (h.y. heb eu llywodraethu gan y drefn statudol newydd) felly byddant yn cael eu llywodraethu gan eu telerau eu hunain a rheolau cyfraith gyffredin perthnasol. Yn bwysig, mae hyn yn golygu y gallai landlordiaid sy'n rhoi tenantiaethau am gyfnod penodol o fwy na saith mlynedd ddal i gontractio allan o'r rhwymedigaethau atgyweirio a nodir mewn deddfwriaeth arall.

Yr hyn sy'n peri pryder am y bil newydd yw'r diffyg manylion ar yr amserlen weithredu, yn enwedig y diffyg manylion ynghylch pryd y bydd adran 21 yn peidio â bod yn opsiwn i aelodau sy'n ceisio adfeddiannu. Roedd y llywodraeth flaenorol wedi mewnosod yn y Mesur Rhentwyr (Diwygio) ddarpariaeth a oedd yn dweud y byddai adran 21 yn parhau i fod yn opsiwn nes bod adolygiad o'r llysoedd wedi cael ei gyhoeddi.

Ers 2010, mae 74 o lysoedd sirol wedi cau yng Nghymru a Lloegr, sydd wedi cynyddu llwythi gwaith yn sylweddol. Gwnaeth Covid-19 hyn yn waeth, wrth i droi allan gael eu oedi a llysoedd yn methu cynnal gwrandawiadau - gan greu ôl-groniad sylweddol. Mae llai o lysoedd sirol yn effeithio ymhellach ar landlordiaid a thenantiaid mewn ardaloedd gwledig, oherwydd efallai y bydd yn rhaid iddynt deithio ymhellach i fynychu'r llys.

Budd adran 21 yw mai dyma'r llwybr “seiliedig ar bapur” ac felly, yn y rhan fwyaf o achosion, nid oes angen gwrandawiad llys arno. Bydd y CLA yn parhau i ddadlau y byddai'n synhwyrol i'r seiliau adran 8 gorfodol arfaethedig hefyd fod yn “seiliedig ar bapur”. Byddai hyn yn osgoi gorlwytho'r llysoedd gydag achosion, ac ar yr un pryd byddai'n lleihau'r amser a gymerir i landlordiaid a thenantiaid ddod i benderfyniad.

Fel gyda'r Bil Rhentwyr (Diwygio), mae'r bil hwn yn nodi bod rhaid i landlordiaid ystyried ac ni chaniateir “atal caniatâd yn afresymol” ar ôl cais tenant i gadw anifail anwes. Er mwyn cydbwyso hyn, gall landlordiaid ei gwneud yn amod bod y tenant yn cael yswiriant anifeiliaid anwes yn erbyn difrod, neu gallant ailwefru'r tenant am gostau yswiriant cynyddol a godwyd gan y landlord oherwydd bod anifail anwes yn cael ei gadw yn yr eiddo. Mae aelod o'r CLA wedi gofyn a all landlordiaid nodi bod rhaid i'r tenant dalu am y premiwm yswiriant yn flynyddol, a byddwn yn gofyn am eglurhad ar hyn. Byddwn hefyd yn gweithio i ddylanwadu ar y canllawiau pa resymau rhesymol dros wrthod allai fod.

Bydd y bil yn ei gwneud yn anghyfreithlon i landlordiaid ac asiantau wahaniaethu yn erbyn darpar denantiaid wrth dderbyn budd-daliadau neu gyda phlant.

Cyflwynir hyn i'r PRS rywbryd ond bydd yn destun proses ymgynghori yn gyntaf

Fel gyda'r bil blaenorol, mae cronfa ddata o'r holl landlordiaid sicr (a Deddf Rhent) a'u heiddo i'w cyflwyno gan ddeddfwriaeth eilaidd a bydd yn ofynnol iddynt ymuno â'r cynllun ombwdsmon unwaith y caiff ei sefydlu — y bydd ffioedd yn daladwy amdano.

Cyflwyniad hollol newydd i'r bil hwn, ond un a ddisgwylid, yw estyniad 'Cyfraith Awaab' i'r PRS. Mae'r gyfraith hon yn gyflwyniad diweddar i'r sector cymdeithasol sy'n gosod disgwyliadau cyfreithiol clir ynghylch yr amserlenni y mae'n rhaid i landlordiaid wneud cartrefi'n ddiogel lle maent yn cynnwys peryglon difrifol, megis llaith a llwydni. Mae'r bil hefyd yn caniatáu i'r gyfraith hon gael ei chymhwyso'r llety sy'n cael ei feddiannu o dan drwydded — byddai hyn yn cynnwys cytundebau deiliadaeth gwasanaeth, a mathau eraill o bosibl o osod tymor byr.

Mae'r bil yn gwahardd 'cynnig rhent' sef yr arfer o wahodd, annog neu dderbyn rhent uwch wrth osod eiddo. Bydd gofyn i landlordiaid ac asiantau gosod gyhoeddi rhent sy'n gofyn am yr eiddo, byddant wedyn yn cael eu gwahardd yn gwahodd, annog neu dderbyn rhent uwchlaw'r pris hwn

Mae gorfodaeth awdurdodau lleol i'w gryfhau drwy ehangu cosbau sifil, cyflwyno pecyn o bwerau ymchwilio a dod â gofyniad newydd i awdurdodau lleol adrodd ar weithgarwch gorfodi.

Mae'r potensial ar gyfer gorchmynion ad-dalu rhent hefyd i'w ymestyn i landlordiaid uwchraddol, gan ddyblu'r gosb uchaf a sicrhau bod yn rhaid i droseddwyr ail-dalu'r swm uchaf.

Mae'r bil hwn yr un fath o lawer â'r bil yr oedd y CLA yn gweithio arno cyn yr etholiad cyffredinol felly rydym mewn sefyllfa dda i barhau â'n lobïo a dylanwadu ar feddwl y llywodraeth. Efallai y bydd y darpariaethau newydd sy'n gysylltiedig â Chyfraith Awaab yn achosi pryder i'r aelodau, ond byddwn yn gweithio'n galed i sicrhau eu bod yn addas i'r diben mewn cyd-destun gwledig. Yn ogystal, byddwn yn gweithio'n galed i sicrhau bod y dyddiad cychwyn i'r ddeddfwriaeth fod yn berthnasol i denantiaethau newydd a phresennol yn caniatáu digon o amser i landlordiaid, ac yn bwysig y llysoedd, baratoi.

Fel bob amser, astudiaethau achos a data yw rhai o'n hoffer lobïo mwyaf effeithiol, felly rhannwch gyda ni os gwelwch yn dda. Yn benodol, mae gennym ddiddordeb mewn:

• Enghreifftiau unigr/anghyffredin neu benodol o wledig o resymau yr ydych wedi bod angen meddu ar eiddo, y gwnaethoch ddefnyddio adran 21 ar eu cyfer
• Amser cyfartalog ar gyfer adfeddiannu pan fydd angen i chi fynd trwy broses llys.