Esboniwyd y Bil Rhentwyr (Diwygio)

Mae'r bil yn ceisio diddymu adran 21, a elwir hefyd yn dir yr hysbysiad yn unig neu “dir troi allan heb fai ac yn hytrach ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddibynnu ar seiliau newydd a gwell o dan adran 8. Mae hefyd yn diddymu Tenantiaethau Byrion Sicr (ASTs) a thenantiaethau tymor penodol. Felly bydd mwyafrif y tenantiaethau yn llawn sicrwydd, ac, dros amser, bydd pob tenantiaeth sicr yn gyfnodol, h.y. yn cael eu rhedeg o fis i fis. Ni fydd unrhyw gyfnod lleiaf nac uchafswm.

Gall seiliau o dan adran 8 fod naill ai'n orfodol neu'n ddewisol. Ar gyfer seiliau gorfodol, rhaid i feirniaid ddyfarnu meddiant pan all landlord dystiolaethu bod y sail wedi'i fodloni. Mae seiliau dewisol yn caniatáu i farnwr ystyried a yw'n rhesymol dyfarnu meddiant, hyd yn oed pan fo'r tir yn cael ei fodloni.

Mae'r CLA wedi bod yn gweithio'n galed i sicrhau bod y seiliau newydd a diwygiedig ar gyfer meddiant o dan adran 8 yn gweithio'n effeithiol mewn cyd-destun gwledig. Mae rhai enghreifftiau cadarnhaol i aelodau yn y bil yn cynnwys:

• Tir newydd ar gyfer meddiant lle mae angen yr eiddo ar gyfer gweithiwr amaethyddol sy'n dod i mewn.
• Mae'r “tir cyflogwyr” sy'n sicrhau bod meddiant yn cael ei roi pan ddaw contract cyflogaeth i ben, wedi'i gryfhau.
• Tir newydd ar gyfer “Ôl-ddyledion rhent dro ar ôl tro” — Caniateir meddiant os yw tenant wedi bod mewn ôl-ddyledion rhent o leiaf ddeufis o leiaf dair gwaith yn y tair blynedd diwethaf. Mae hyn yn cau'r bwlch a olygai y gallai tenantiaid glirio ôl-ddyledion ar ddiwrnod gwrandawiad llys a chadw meddiant o'r eiddo.

Fodd bynnag, nid yw'r seiliau newydd a diwygiedig hyn yn mynd yn ddigon pell i argyhoeddi aelodau'r CLA y byddant yn gallu adfeddiannu eu heiddo yn absenoldeb adran 21.

Bydd y CLA yn galw am y newidiadau canlynol wrth i'r bil fynd yn ei flaen ar ei daith ddeddfwriaethol drwy'r Senedd:

• O dan y tir newydd ar gyfer gweithwyr amaethyddol sy'n dod i mewn, hoffem weld hyn wedi ei ddiwygio i ddweud “Mae angen yr eiddo ar gyfer gweithiwr busnes gwledig sy'n dod i mewn” — Byddai hyn yn adlewyrchu anghenion y 85% o fusnesau nad oes ganddynt unrhyw beth i'w wneud â ffermio na choedwigaeth.
• Tir newydd — “Mae'r landlord yn bwriadu defnyddio'r eiddo neu'r tir y mae wedi'i leoli arno at ddibenion dibreswyl”.
• Tir newydd — “Gwrthod parhaus gan y tenant i ganiatáu mynediad i'r landlord (neu ei asiantau) ar gyfer archwiliadau statudol (e.e. diogelwch nwy a thrydanol) a gwaith cydymffurfio cysylltiedig”.
• Tir newydd — “Mae'n ofynnol i'r eiddo gartrefu gweithiwr amaethyddol sy'n mynd allan y mae gan y landlord ddyletswydd statudol i'w gartrefu ac sy'n cael ei symud i Lety Amgen Addas”.

Ers 2010, mae 74 o lysoedd sirol wedi cau yng Nghymru a Lloegr, sydd wedi cynyddu'n sylweddol y llwyth gwaith. Cynyddodd Covid-19 y llwyth gwaith hwn hefyd wrth i droi allan gael eu oedi a llysoedd yn methu cynnal gwrandawiadau - gan greu ôl-groniad sylweddol. Yn chwarter olaf 2020, bu cynnydd mewn achosion adfeddiannu tai gan achosi i'r amser cyfartalog canolrif o hawliad i ailfeddiannu landlord ddod i'r brig ar 43 wythnos, i fyny o 21 wythnos yn yr un cyfnod yn 2019.

Ar y cyfan, yn 2019, yr amser cyfartalog rhwng hawlio ac adfeddiannu ar gyfer eiddo sector rhent preifat oedd 17 wythnos, yn 2022 roedd yn 24 wythnos, gan ddangos bod yr ôl-groniad a grëwyd drwy atal adfeddiannau tai yn ystod Covid-19 yn dal i gael effaith. Mae llai o lysoedd sirol yn effeithio ymhellach ar landlordiaid a thenantiaid mewn ardaloedd gwledig, oherwydd efallai y bydd yn rhaid iddynt deithio ymhellach i fynychu'r llys. Er gwaethaf cynlluniau'r llywodraeth i gyflwyno “system ar-lein newydd i gyflymu a symleiddio'r broses llys”, i landlordiaid mewn ardaloedd gwledig sydd â chysylltiad band eang annigonol, ni fydd hyn o fawr o gysur.

Mae'r CLA wedi dadlau mai budd adran 21 yw mai dyma'r llwybr “seiliedig ar bapur” ac felly, yn y rhan fwyaf o achosion, nid oes angen gwrandawiad llys arno. Byddai'n synhwyrol i'r seiliau adran 8 gorfodol arfaethedig hefyd fod yn “seiliedig ar bapur”. Byddai hyn yn osgoi gorlwytho'r llysoedd gydag achosion, ac ar yr un pryd byddai'n lleihau'r amser a gymerir i landlordiaid a thenantiaid ddod i benderfyniad.

Bydd tenantiaethau o fwy na saith mlynedd yn dod y tu allan i'r drefn denantiaeth sicr newydd yn gyfan gwbl. Bydd y rhain yn denantiaethau cytundebol (h.y. heb eu llywodraethu gan y drefn statudol newydd) felly byddant yn cael eu llywodraethu gan eu telerau eu hunain a rheolau cyfraith gyffredin perthnasol. Yn bwysig, mae hyn yn golygu y gallai landlordiaid sy'n rhoi tenantiaethau am gyfnod penodol o fwy na saith mlynedd ddal i gontractio allan o'r rhwymedigaethau atgyweirio a nodir mewn deddfwriaeth arall. Nid yw'n glir a fydd angen i landlordiaid y tenantiaethau tymor penodol hyn fod yn aelodau o ombwdsmon y sector rhentu preifat.

Mae'r bil yn cadw Deiliaid Amaethyddol Sicr (AAO), a bydd eu mwy o sicrwydd deiliadaeth yn cael ei gadw. Bydd landlordiaid AAO yn cael eu heithrio rhag defnyddio rhai o'r seiliau newydd ar gyfer meddiant. Fodd bynnag, fel nawr, bydd landlordiaid yn gallu contractio allan o'r sicrwydd deiliadaeth hon trwy gyflwyno hysbysiad cyfwerth â'r “ffurflen 9” cyn caniatáu'r cytundeb tenantiaeth, ac felly cadw'r hawl i adfeddiannu'r eiddo pan fydd y swydd drosodd.

Mae'r bil yn nodi bod rhaid i landlordiaid ystyried ac ni chânt “wrthod yn afresymol” cais tenant i gadw anifail anwes. Er mwyn cydbwyso hyn, gall landlordiaid ei gwneud yn amod bod y tenant yn cael yswiriant anifeiliaid anwes yn erbyn difrod, neu gallant ailwefru'r tenant am gostau yswiriant cynyddol a godwyd gan y landlord oherwydd bod anifail anwes yn cael ei gadw yn yr eiddo. Mae aelod o'r CLA wedi gofyn a all landlordiaid nodi bod rhaid i'r tenant dalu am y premiwm yswiriant yn flynyddol, a byddwn yn gofyn am eglurhad ar hyn. Byddwn hefyd yn gweithio i ddylanwadu ar y canllawiau pa resymau rhesymol dros wrthod allai fod.

Y cynigion, er eu bod yn ymarferol, fydd y newid mwyaf i'r sector rhentu preifat mewn cenhedlaeth, ac mae landlordiaid yn dangos eu pryder. Mae gennym dystiolaeth sylweddol bod landlordiaid yn gadael y sector rhentu preifat mewn ardaloedd gwledig. Canfu arolwg CLA 2023 ar dai gwledig yn Lloegr fod y farchnad eiddo rhent wledig yn crebachu. Gallwch ddarllen blog ar ganlyniadau'r arolwg yma.

Er bod rhai o'r darpariaethau yn y bil yn peri pryder, mae cyfleoedd o hyd i'r CLA ddylanwadu ar feddwl y llywodraeth a lobïo am welliannau. Yn ogystal, mae'r amserlenni dros dro ar gyfer cyflwyno'r newidiadau yn y bil yn gymharol hirdymor.

Y dyddiad cychwyn i ddeddfwriaeth fod yn gymwys fyddai chwe mis ar ôl i'r bil gwblhau ei broses Seneddol. Rydym wedi gofyn nad yw'r “dyddiad cychwyn” yn cael ei osod tan y fath amser fel y gall y llysoedd ymdopi â'r llwyth gwaith cynyddol.

Byddwn yn parhau i weithio'n agos gyda'n cysylltiadau Seneddol a'r Gwasanaeth Sifil i sicrhau bod y bil hwn yn cael ei ddrafftio er mwyn lleihau'r effaith ar y sector rhentu preifat gwledig. Fel bob amser, astudiaethau achos yw rhai o'n hoffer lobïo mwyaf effeithiol, felly rhannwch nhw gyda ni, byddant yn cael eu trin yn ddienw.