Mewn Ffocws: Cynllunio camgymeriadau a gorfodi — llywio yn glir o'r peryglon

Gall y system gynllunio fod yn anodd ei llywio yn enwedig wrth ddelio â'r hyn y gellir ac na ellir ei wneud mewn ardaloedd gwledig. Er enghraifft, mae gweithredoedd fel symud pridd o un ardal o fferm i'r llall at unrhyw beth heblaw dibenion amaethyddol yn gofyn am ganiatâd cynllunio.

Felly, er nad oes unrhyw esgus dros beidio â gwybod gofynion rheolaeth gynllunio cyn cychwyn ar ddatblygiad - wedi'r cyfan, mae digon o wybodaeth allan yna - nid yw'n syndod bod pob math o gynlluniau, datblygiadau, a newidiadau tir defnydd adeiladau yn digwydd heb y caniatâd angenrheidiol ar waith.

A phan fydd hyn yn digwydd, nid yw'n anghyffredin i'r troseddwyr gael curo wrth y drws pan fydd yr awdurdod cynllunio yn cael gwynt o'r toriad, a allai arwain at gamau gorfodi.

Gyda hynny mewn golwg, yn y blog hwn rydym yn edrych ar gynllunio hysbysiadau groes a gorfodi er mwyn helpu i sicrhau nad ydych yn cwympo yn faeddu o'r gyfraith.

Mae system gynllunio'r DU yn cael ei llywodraethu gan Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 sy'n diffinio torri rheolaeth gynllunio fel:

• Cynnal datblygiad heb y caniatâd cynllunio gofynnol, neu
• Methu â chydymffurfio ag unrhyw amod neu gyfyngiad y rhoddwyd caniatâd cynllunio yn amodol arno.

Mae ymrwymo'r naill neu'r llall o'r rhain yn rhoi'r tirfeddiannwr neu'r meddiannydd yn groes i'r ddeddf ac felly'n eu hagor i'r posibilrwydd o orfodi.

Mae mwyafrif yr amaethwyr a'r tirfeddianwyr yn cyflawni toriadau trwy anwybodaeth. Yn syml, nid oeddent yn sylweddoli bod angen caniatâd cynllunio ar gyfer gweithred benodol, fel troi hen sied fuwch heb ei defnyddio mwyach yn stablau llifri neu lefelu oddi ar gae trwy dynnu pridd i ddarparu arwyneb gwastad ar gyfer gwersylla.

Yn aml, maent yn cael eu synnu o gael eu hunain ar ddiwedd derbyn hysbysiad groes cynllunio.

Ond mae tirfeddianwyr eraill sy'n mynd yn groes i'r system yn fwriadol er mwyn osgoi'r gost, yr amser, a'r gwaith ychwanegol sy'n gysylltiedig â chyflwyno cais cynllunio, neu yn syml oherwydd eu bod yn gwybod y bydd unrhyw gais y maent yn ei wneud yn cael ei wrthod, ac yn mynd ymlaen â'u datblygiad waeth beth bynnag.

Nid yw'n syndod bod swyddogion cynllunio yn cymryd golwg llawer mwy pylu ar yr ymddygiad hwn.

Os yw'r awdurdod cynllunio yn amau bod torri cynllunio wedi digwydd, y peth cyntaf y mae'n rhaid iddynt ei wneud yw casglu cymaint o wybodaeth am y toriad honedig â phosibl, gan fod gorfodaeth effeithiol yn dibynnu ar wybodaeth gywir.

Mae hyn yn dechrau gydag ymgysylltu â'r tirfeddiannydd neu'r meddiannydd ar y cyfle cynharaf posibl. Mae hyn yn bwysig oherwydd ei fod yn galluogi swyddogion cynllunio i sefydlu a fu torri'r rheolaeth gynllunio a maint yr unrhyw niwed y gallai fod yn ei achosi, ac i asesu pa mor dderbyniol yw'r tirfeddiannydd neu'r meddiannydd i gymryd camau i unioni'r toriad.

Bydd llawer o'r wybodaeth sydd ei hangen arnynt yn hawdd ar gofnodion yr awdurdod cynllunio ei hun, ymweliadau safle a gwybodaeth sydd ar gael i'r cyhoedd, ond os na all yr awdurdod gael gafael ar yr holl wybodaeth sydd ei hangen arnynt neu os nad yw'r person sy'n gyfrifol am gyflawni'r toriad yn dod â gwybodaeth, gallant ddewis cyflwyno hysbysiad torri cynllunio.

Dim ond pan fo awdurdod cynllunio yn credu y gallai torri rheolaeth fod wedi digwydd ac mae am gael gwybod mwy o wybodaeth cyn penderfynu ar ba gamau gorfodi i'w cymryd y gellir cyflwyno hysbysiad torri cynllunio.

Ni ellir ei ddefnyddio yn unig i gynnal ymchwiliad i ba weithgareddau sy'n cael eu cynnal ar ddarn penodol o dir.

Gellir ei ddefnyddio hefyd i wahodd y tirfeddiannydd neu'r meddiannydd i ymgysylltu'n gadarnhaol â'r awdurdod cynllunio ynghylch sut y gellir unioni'r toriad.

Os cewch hysbysiad torri cynllunio i chi, mae gennych 21 diwrnod i ymateb. Mae methu â gwneud hynny'n drosedd o dan Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 ac mae'n debygol o arwain at yr awdurdod yn cyhoeddi hysbysiad gorfodi.

Mae hysbysiad gorfodi yn ddogfen gyfreithiol sy'n ei gwneud yn ofynnol i berchennog tir neu feddiannydd gymryd camau penodol i unioni achos o dorri rheolaeth gynllunio. Dim ond pan fydd awdurdod cynllunio yn gwbl ymwybodol bod toriad wedi digwydd a dylent fanylu ar yr hyn sy'n gyfystyr, ym marn yr awdurdod, y toriad, a pha gamau sy'n ofynnol i'w unioni y gellir eu cyhoeddi.

Rhaid i'r hysbysiad gorfodi hefyd gynnwys manylion sut i apelio yn erbyn yr hysbysiad, gan mai hawl y tirfeddiannwr neu'r meddiannydd yw gwneud hynny.

Fel gyda hysbysiad torri cynllunio, mae methu â chydymffurfio â hysbysiad gorfodi yn drosedd. Gallai unrhyw un sy'n gwneud hynny wynebu dirwy ddiderfyn. Ar ôl euogfarn, gall awdurdod cynllunio hefyd wneud cais am Orchymyn Atafaelu o dan Ddeddf Enillion Troseddau 2002 sy'n eu galluogi i adennill unrhyw fudd ariannol a gafwyd drwy ddatblygiad anawdurdodedig.

Yn aml, dim ond y torriadau gwaethaf o reolaeth gynllunio sy'n destun hysbysiad gorfodi a gellir cyhoeddi'r rhain yn ôl disgresiwn yr awdurdod cynllunio. Mae sut yr ymdrinnir â thorri'n ymarferol yn tueddu i ddibynnu ar faint o niwed y mae'r datblygiad anawdurdodedig yn ei gael ar yr ardal gyfagos a budd y cyhoedd, a pharodrwydd y tirfeddiannwr neu'r meddiannydd i unioni'r sefyllfa.

Yn gyffredinol ystyrir bod mynd i'r afael â achosion o dorri rheolaeth gynllunio heb droi at orfodaeth ffurfiol y ffordd gyflymaf a mwyaf effeithiol o sicrhau canlyniad boddhaol i'r awdurdod lleol a'r person sydd wedi cyflawni'r toriad. Os yw'r toriad, er enghraifft, yn ganlyniad i gamgymeriad gwirioneddol a bod y perchennog neu'r meddiannydd yn cymryd camau ar unwaith i'w gywiro, anaml y bydd angen gorfodi ffurfiol.

Mae meysydd eraill lle nad argymhellir gorfodi ffurfiol yn cynnwys:

• Mae toriad dibwys neu dechnegol nad yw'n arwain at unrhyw niwed materol i'r ardal gyfagos
• Mae'r datblygiad yn dderbyniol ar sail ei rinweddau cynllunio a byddai gorfodi ffurfiol yn unig yn gwasanaethu i reoleiddio'r datblygiad

Pan fo'r awdurdod cynllunio o'r farn mai cais cynllunio ôl-weithredol fyddai'r ffordd orau o reoleiddio'r datblygiad.

Gall awdurdodau cynllunio wahodd ceisiadau cynllunio ôl-weithredol os ydynt o'r farn mai dyma'r ffordd orau o reoleiddio datblygiad heb awdurdod. Os yw hyn yn wir, gwahoddir y tirfeddiannydd neu'r meddiannydd i gyflwyno cais cynllunio cyn gynted â phosibl, oherwydd gall methu â gwneud hynny arwain at gyhoeddi hysbysiad gorfodi.

Mae'n bwysig deall nad yw cael gwahoddiad i gyflwyno cais cynllunio ôl-weithredol mewn unrhyw ffordd yn gwarantu y caiff ei ganiatáu. Gellir ei ganiatáu gydag amodau neu gellid ei wrthod. Dylai'r tirfeddiannydd neu'r meddiannydd fod yn ymwybodol mai cyfrifoldeb yr awdurdod cynllunio yw ystyried y cais yn yr un ffordd y mae'n gwneud unrhyw un arall.

Mae hefyd yn bwysig deall y gall awdurdod cynllunio wrthod penderfynu ar gais cynllunio ôl-weithredol os yw hysbysiad gorfodi eisoes wedi'i gyhoeddi, felly nid yw cyflwyno un yn ffordd o fynd o gwmpas hysbysiad gorfodi.

Er bod achosion o dorri rheolaeth gynllunio yn cael eu cymryd o ddifrif gan awdurdodau cynllunio, mae ffenestr benodol lle mae'n rhaid i awdurdod gymryd camau cyn i'r datblygiad gael ei reoleiddio erbyn amser.

Yn y rhan fwyaf o achosion, daw'r datblygiad yn imiwn rhag gorfodi os na chymerir unrhyw gamau o fewn pedair blynedd i unrhyw ddatblygiad gweithredol (y mae llawer yn cynnwys codi adeilad newydd), o fewn pedair blynedd ar ôl newid defnydd adeilad yn annedd, ac o fewn 10 mlynedd mewn perthynas ag unrhyw newid defnydd materol arall neu dorri amod.

Fodd bynnag, mae rhai eithriadau i hyn. Nid oes terfyn amser ar y achosion o dorri'r rheolaeth gynllunio a gynhelir ar adeilad rhestredig, ac yn yr achos lle mae llys yn rheoli bod yna guddio toriad yn fwriadol, gall awdurdod cynllunio gyhoeddi hysbysiad gorfodi ar ôl i'r terfyn amser ar gyfer gweithredu fynd heibio.

Fel y gwelwch o'r plymio cymharol fas hwn i mewn i hysbysiadau torri cynllunio a hysbysiadau gorfodi, mae'n faes cymhleth o gyfraith gynllunio y gall fod yn anodd ei lywio. Am gyngor arbenigol ar osgoi peryglon rheoli cynllunio, neu os ydych chi'n teimlo y gallech fod yn torri ac eisiau darganfod beth yw eich opsiynau, mae croeso i chi gysylltu â ni.