Yn ffocws: Dosbarth Q hawliau datblygu a ganiateir

Os ydych yn ystyried creu cartref newydd yng nghefn gwlad, yna efallai yr hoffech ystyried hawliau datblygu a ganiateir (PDR), a elwir yn Dosbarth Q. Os ydych chi'n berchen ar adeiladau amaethyddol, yna efallai y bydd hawliau Dosbarth Q yn ei gwneud hi'n bosibl eu trosi'n gartref neu sawl cartref heb yr angen am ganiatâd cynllunio llawn.

Cyflwynwyd yr hawliau hyn yn Lloegr yn 2014 er mwyn rhoi hwb i dai newydd mewn ardaloedd gwledig. Mae'r rheoliadau yn caniatáu newid defnydd a throsi adeilad amaethyddol yn gartref drwy broses a elwir yn “gymeradwyaeth ymlaen llaw”. Mae'r broses llai beichus hon yn negydu'r angen i gyflwyno cais cynllunio llawn cyhyd â bod yr adeilad yn bodloni'r holl feini prawf cymwys, amodau a chyfyngiadau sy'n gysylltiedig â rheoliadau Dosbarth Q.

Gellir ystyried defnyddio llwybr Dosbarth Q fel llwybr mwy diogel a llai beichus i gael caniatâd ar gyfer cartref (au) newydd yng nghefn gwlad. Fodd bynnag, er mwyn rheoli'r defnydd o Ddosbarth Q, mae'r rheoliadau o reidrwydd yn gyfyngol, ac nid yw hawliau'n berthnasol i adeiladau rhestredig, ac nid ydynt ychwaith yn gymwys nac i adeiladau amaethyddol sydd wedi'u lleoli ar dir erthygl 2 (3), sy'n cynnwys Parciau Cenedlaethol, Ardaloedd o Harddwch Naturiol Eithriadol (AHNE), ardaloedd cadwraeth a Safleoedd Treftadaeth y Byd.

Mae hawliau datblygu a ganiateir yn grant cenedlaethol o ganiatâd cynllunio tybiedig ac fe'u ceir yng Ngorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygiad Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr) 2015 (fel y'i diwygiwyd) (GPDO 2015). Mae GPDO 2015 yn caniatáu gwneud gwaith adeiladu penodol a newidiadau defnydd heb orfod gwneud caniatâd cynllunio llawn.

Gall faint o ddatblygiad a ganiateir a allai fod yn ganiataadwy mewn unrhyw achos penodol ddibynnu ar nifer o amodau a chyfyngiadau i reoli effaith a diogelu amwynder lleol, gan gynnwys cael cymeradwyaeth flaenorol yr awdurdod cynllunio mewn rhai achosion.

Er mwyn osgoi camau gorfodi gan yr awdurdod cynllunio, rhaid i unrhyw ddatblygiad sy'n digwydd o dan reolau datblygu a ganiateir fod yn cydymffurfio'n llawn â'r holl feini prawf, amodau a chyfyngiadau cymhwyso perthnasol.

Gellir gweld y rheoliadau sy'n sail i Ddosbarth Q yn y GPDO 2015 o dan Atodlen 2, Rhan 3 Newidiadau defnydd. Mae'r llywodraeth wedi diwygio hawliau Dosbarth Q sawl gwaith ers ei gyflwyno, felly mae'n bwysig iawn sicrhau eich bod yn ystyried y rheoliadau a'r holl ddiwygiadau os ydych am osgoi gwrthod cais cymeradwyaeth ymlaen llaw.

Mae rheoliadau Dosbarth Q yn caniatáu newid defnydd a throsi adeiladau/adeiladau amaethyddol yn un neu hyd at bum cartref, ar y daliad, sy'n ddarostyngedig i derfynau maint uchaf. Mae'r rheoliadau, a chanllawiau ategol y llywodraeth, yn nodi pa waith adeiladu cyfyngedig y gellir ei wneud i effeithio ar y trosi.

Mae rheoliadau Dosbarth Q yn nodi llu o feini prawf cymwys, amodau, cyfyngiadau a gwaharddiadau. Er enghraifft, mae'n bwysig gallu dangos bod yr adeilad yn cael ei ddefnyddio at ddibenion amaethyddiaeth ar ddaliad amaethyddol sefydledig ar 20 Mawrth 2013. Mae cyfyngiadau eraill yn cynnwys:

• Ni all dimensiynau allanol y cartref (au) newydd ymestyn y tu hwnt i ôl troed yr adeilad amaethyddol presennol sy'n cael ei drawsnewid.
• Dylai fod gan yr adeilad sydd i'w drosi bedair wal a tho cyn ei drosi fel y gall elwa o'r gweithrediadau adeiladu a ddarperir ar eu cyfer yn y rheoliadau a bod yn gadarn yn strwythurol fel y gall gynnal y pwysau a ddaw gyda throsi.
• Mae cwrtilage yr annedd wedi'i drawsnewid yn gyfyngedig iawn a rhaid iddo beidio â bod yn fwy helaeth na'r diffiniad cwrtil a nodir yn rheoliadau Dosbarth Q.
• Rhaid cael cymeradwyaeth yr awdurdod cynllunio ymlaen llaw cyn i unrhyw ddatblygiad ddechrau.

Mae llawer o amodau a chyfyngiadau eraill i'w cydymffurfio â nhw, felly mae'n hanfodol sicrhau bod eich cynlluniau'n bodloni'r rhain cyn bwrw ymlaen.

Fel y soniwyd yn flaenorol, er nad oes angen cais cynllunio llawn ar hawliau Dosbarth Q, mae angen cymeradwyaeth yr awdurdod cynllunio ymlaen llaw ar yr hawliau cyn i unrhyw ran o'r datblygiad ddechrau. A dyma lle gall pethau fynd yn anodd. Yn genedlaethol, gwrthodir tua 60% o geisiadau Dosbarth Q, yn aml oherwydd dehongliadau gwahanol o'r rheolau rhwng awdurdod cynllunio a'r ymgeisydd.

Bydd penderfyniad yr awdurdod cynllunio yn canolbwyntio ar a yw'r datblygiad arfaethedig yn cydymffurfio â holl feini prawf, amodau a chyfyngiadau Dosbarth Q. Mae'r amodau yn cynnwys y materion y mae angen cymeradwyaeth ymlaen llaw arnynt. Y rhain yw: effaith y datblygiad ar drafnidiaeth a phriffyrdd, effeithiau sŵn y datblygiad, peryglon llifogydd ar y safle, p'un a yw lleoliad neu leoliad yr adeiladau yn ei gwneud fel arall yn anymarferol neu'n annymunol, dyluniad ac ymddangosiad allanol yr adeilad ac yn olaf, darparu golau naturiol digonol i'r holl ystafelloedd y gellir byw.

Gan fod awdurdodau cynllunio yn gallu dehongli PDRs Dosbarth Q ychydig yn wahanol, mae'n bwysig ceisio cyngor proffesiynol. Mae ein harbenigwyr cynllunio wrth law i helpu aelodau gydag ymholiadau neu gyngor sydd eu hangen. Efallai yr hoffech gyfarwyddo cynghorydd proffesiynol sydd â phrofiad amlwg a llwyddiannus o ddatblygiad Dosbarth Q a ganiateir.

Os ydych yn credu ei bod yn gwbl angenrheidiol gallwch hefyd siarad â'ch awdurdod cynllunio. Fodd bynnag, nid ydynt yn ddyletswydd arnynt i roi cyngor ar ddehongli hawliau Dosbarth Q. Yr ymgeisydd a/neu ei gynghorydd proffesiynol yw dehongli'r rheoliadau.

Bydd trosiad wedi'i feddwl yn dda, cadarn a deniadol sy'n cyflawni meini prawf datblygiad Dosbarth Q a ganiateir yn cael siawns dda o lwyddo ac mae'n dal yn haws, yn rhatach, ac yn gyflymach na chyflwyno cais cynllunio llawn.

Os ydych chi'n aelod o'r CLA ac mae gennych unrhyw gwestiynau pellach am ddatblygiadau a ganiateir, cysylltwch â'ch swyddfa ranbarthol i gael cyngor pellach.

Rhoddir caniatâd cynllunio gan yr awdurdod cynllunio ar gyfer yr ardal, yn gyffredinol cyngor unedol, ardal neu fwrdeistref, i adeiladu datblygiad newydd, boed hynny yn fasnachol neu'n breswyl. Mae rhoi caniatâd cynllunio yn sail gan adran 70 o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990.

Fodd bynnag, mae rhai eithriadau lle gellir adeiladu, newid, datblygu adeiladau neu newid eu defnydd heb fod angen caniatâd cynllunio llawn. Mae hyn yn ddatblygiad a ganiateir.

Mae rhai mathau o ddatblygiad a ganiateir yn gofyn am gymeradwyaeth ymlaen llaw gan yr awdurdod cynllunio.

Mae'r broses gymeradwyo ymlaen llaw yn weithdrefn weinyddol ar gyfer rhoi cymeradwyaeth ymlaen llaw i'r awdurdod cynllunio ar gyfer rhai mathau o ddatblygiad a ganiateir. Nid yw penderfyniad cymeradwyo ymlaen llaw yn cario unrhyw bwysau statudol.

Mae sawl ffordd i ddarganfod a yw eich tir (gan gynnwys adeiladau) yn elwa o hawliau datblygu a ganiateir.

(i) gwirio hanes cynllunio'r safle/daliad i weld a oes unrhyw ganiatâd cynllunio'r gorffennol yn cynnwys amod cynllunio sy'n dileu rheolau datblygu penodol a ganiateir

(ii) gwirio gweithredoedd yr eiddo a/neu hanes cynllunio i weld a yw Cyfarwyddyd erthygl 4 wedi'i osod dros y daliad neu dros ardal gyfan sy'n dileu caniatâd

hawliau datblygu, ac os yw'n gwneud pa hawliau sydd wedi'u dileu,

(iii) os ydych yn wirioneddol ansicr, efallai yr hoffech gyfarwyddo cynghorydd proffesiynol i ymgymryd â'r ymchwil i chi

Gellir ymchwilio i hanes cynllunio daliad yn yr awdurdod cynllunio sy'n cynnal gwybodaeth am ficroffisiau ac ar-lein.

Mae unrhyw Rhan a/neu Ddosbarth o'r GPDO 2015 sy'n cynnwys yr angen am gymeradwyaeth flaenorol yr awdurdod cynllunio yn nodi nifer y diwrnodau y mae'n rhaid i'r awdurdod cynllunio wneud penderfyniad a chyfleu'r penderfyniad hwnnw i'r ymgeisydd. Er enghraifft, ar gyfer datblygiadau amaethyddol y cyfnod gwneud penderfyniadau yw 28 diwrnod, ond ar gyfer penderfyniadau Dosbarth Q mae'n 56 diwrnod.

Os yw'r datblygiad rydych chi'n ei gynllunio yn dod o dan ddatblygiad a ganiateir ac nad oes angen cymeradwyaeth ymlaen llaw arno, yna, cyhyd â bod y datblygiad arfaethedig yn cydymffurfio'n llawn â'r hawliau perthnasol, gallwch ymgymryd â'r datblygiad heb roi gwybod i'r awdurdod cynllunio. Fodd bynnag, o dan amgylchiadau o'r fath mae'n bwysig cadw tystiolaeth ddogfennol o'ch prosiect fel eich bod yn gallu dangos ei fod yn cydymffurfio â'r gofynion cyfreithiol perthnasol a phryd y cafodd ei gynnal, rhag ofn y bydd yr awdurdod cynllunio yn ymchwilio yn ddiweddarach.

Os ydych am fod yn sicr bod y defnydd presennol o dir neu adeilad yn gyfreithlon at ddiben cynllunio neu nad oes angen caniatâd cynllunio ar eich datblygiad arfaethedig, gallwch wneud cais am Dystysgrif Datblygu Cyfreithlon (TDC).

Er nad yw'n orfodol cael CDLl, efallai y bydd adegau pan all CDLl fod yn ddefnyddiol i gadarnhau bod defnydd, gweithrediad neu weithgaredd a enwir ynddo yn gyfreithlon at ddibenion cynllunio. Yn yr achos hwn efallai y byddai'n well gwneud cais am Dystysgrif Datblygu Cyfreithlon (LDC). Gall y CDLl naill ai gadarnhau bod datblygiad yn gyfreithlon adeg adeiladu ac mae'n amddiffyn perchennog yr adeilad pe bai polisïau cynllunio yn newid. Gwneir y cais CDLl i'r awdurdod cynllunio ac mae'n cymryd tua wyth wythnos i'w ganiatáu.

A siarad yn llym, mae PDRs yn parhau i fod yn eu lle nes y cânt eu tynnu'n ôl gan yr awdurdod cynllunio neu bod y llywodraeth yn gwneud penderfyniad polisi i newid neu ddileu rhai hawliau datblygu a ganiateir.

Os gwneir cais am gymeradwyaeth ymlaen llaw a'i ganiatáu, caniateir cyfnod tair neu bum mlynedd yn gyffredinol i gwblhau'r datblygiad. Os oes gennych amheuaeth, gwiriwch gyda chynghorwyr CLA neu'ch awdurdod cynllunio lleol neu gynghorydd proffesiynol, naill ai cynllunydd tref siartredig neu syrfëwr siarter.

Mae PDRs yn gwneud darpariaeth sylweddol adeiladau amaethyddol a thir ac felly maent yn offerynnau defnyddiol i ffermwyr sydd am arallgyfeirio neu newid defnydd adeiladau presennol.

Rhan 6 Mae Dosbarthiadau A a B yn galluogi adeiladu adeilad neu strwythur, neu estyniadau neu addasiadau iddo. Caniateir gwaith cloddio a pheirianneg hefyd gan PDRs Dosbarth A Rhan 6, cyn belled â'u bod yn angenrheidiol at ddibenion amaethyddiaeth o fewn yr adeilad.

Mae enghreifftiau yn cynnwys gosod traciau fferm neu adeiladu peiriannau neu storfeydd grawn o fewn y meini prawf a nodir yn y GPDO 2015. Nid yw PDRs Dosbarth A Rhan 6 yn gymwys pan fo eiddo preswyl yn gysylltiedig neu lle nad yw'r datblygiad at ddefnydd amaethyddol. I fod yn gymwys ar gyfer PDRs Dosbarth A Rhan 6, rhaid i fferm gwmpasu pum hectar neu fwy, tra bod hawliau Dosbarth B Rhan 6 yn berthnasol i ddaliadau amaethyddol rhwng 0.4 a 5 hectar mewn arwynebedd.

GPDO 2015 Rhan 3 Newidiadau defnydd yn darparu ar gyfer amrywiaeth o wahanol newidiadau defnydd adeiladau gan gynnwys adeiladau amaethyddol. Er enghraifft:

• Mae Dosbarth R yn caniatáu newid defnydd adeilad amaethyddol i ystod o ddefnyddiau masnachol hyblyg megis siop, caffi, swyddfeydd, storio a dosbarthu ac ati.
• Mae Dosbarth O yn caniatáu newid defnydd o swyddfeydd i gartref
• Mae Dosbarth S yn caniatáu newid defnydd adeilad amaethyddol i ysgol a ariennir gan y wladwriaeth

Mae gan yr holl PDR ar gyfer newid defnydd feini prawf cymhwyso gwahanol gan gynnwys dyddiad, amodau, cyfyngiadau a gwaharddiadau. Felly, os ydych chi'n ystyried newid defnydd adeilad allanol, mae'n hanfodol gwirio'r Gorchymyn Datblygu Cyffredinol a Ganiateir perthnasol er mwyn sicrhau bod eich cynlluniau'n bodloni'r gofynion.