Mewn Ffocws: Hawliau datblygu a ganiateir Dosbarth ZA — yr hyn y mae angen i berchnogion tir gwledig ei wybod

Nid yw hawliau datblygu a ganiateir Dosbarth ZA yn cael eu defnyddio'n gyffredin gan dirfeddianwyr gwledig ac fe'u hanfonir yn amlach mewn lleoliadau trefol. Fodd bynnag, mae adegau pan allai perchnogion tir fanteisio ar yr hawl hon i ailddatblygu adeiladau segur.

Mae datblygiad dosbarth ZA a ganiateir yn gerbyd sy'n galluogi tirfeddianwyr yn Lloegr i ddymchwel adeiladau masnachol segur neu fflatiau nad ydynt bellach yn addas i'r diben ac yn eu lle gydag anheddau preswyl newydd.

Mae'r hawl wedi'i nodi yn Erthygl 4 o Orchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygiad Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr) (Diwygio) (Rhif 3) 2020, sy'n nodi, er mwyn bod yn gymwys, rhaid i'r adeilad fod naill ai'n un bloc o fflatiau pwrpasol neu'n un adeilad ar wahân o fewn Dosbarth defnydd B1. Mae hyn yn cynnwys swyddfeydd, diwydiannol ysgafn, a chyfleusterau ymchwil.

O dan yr hawl hon, gall y tirfeddiannwr ailddatblygu naill ai bloc unigol newydd o fflatiau pwrpasol neu annedd newydd a adeiladwyd un pwrpas o hyd at ddau lawr o uchder ar yr un ôl troed.

Yn anffodus i ffermwyr, yr hyn nad yw hawl datblygu a ganiateir Dosbarth ZA yn ei ganiatáu yw dymchwel hen adeiladau amaethyddol, coedwigaeth neu farchogaeth a datblygu anheddau preswyl newydd ar y safle. Yn lle hynny, mae hyn yn cael ei gwmpasu gan ddatblygiad a ganiateir Dosbarth Q, sy'n llywodraethu sgwrs adeiladau amaethyddol, ond nid dymchwel neu ailadeiladu adeiladau amaethyddol yn anheddau.

Am y rheswm hwn nad yw'r dosbarth hwn o ddatblygiad a ganiateir yn aml yn berthnasol i ffermwyr a thirfeddianwyr gwledig ac fe'i defnyddir yn ehangach mewn ardaloedd poblog.

Ond nid yw hynny'n golygu ei fod yn gwbl amherthnasol mewn lleoliad gwledig. Mae rhai perchnogion busnesau gwledig yn berchen ar adeiladau sy'n cael eu cwmpasu gan ddatblygiad Dosbarth ZA a ganiateir, fel hen warysau, iardiau masnachol, neu floc o fflatiau. Efallai y bydd y rhain yn cynnig potensial ar gyfer datblygu preswyl unwaith y byddant wedi cyrraedd diwedd eu bywydau gwaith.

Mae'r rheoliadau sy'n llywodraethu Dosbarth ZA yn manylu ar nifer o gyfyngiadau y mae'n rhaid cadw atynt er mwyn i adeilad fod yn gymwys ar gyfer datblygiad a ganiateir.

Yn gyntaf oll, mae'n rhaid i'r adeilad sydd i'w ddymchwel fod wedi cael ei adeiladu ar neu cyn 31 Rhagfyr 1989 a rhaid iddo fod wedi bod yn wag am o leiaf chwe mis cyn cyflwyno'r cais. Ni ellir dymchwel adeilad yn rhannol ac ni ellir dymchwel mwy nag un adeilad o dan yr un cais; dim ond i un bloc o fflatiau neu un adeilad masnachol o'r Dosbarth B1 yw'r hawl yn berthnasol.

Ni all uchder uchaf yr hen adeilad, gan gynnwys mastiau radio ac antenâu fod yn fwy na 18m.

O ran yr adeilad preswyl newydd, rhaid i'r ôl troed beidio â bod yn fwy na 1,000m2. Gall yr adeilad newydd fod â chymaint o loriau ag oedd gan yr un y mae'n ei ddisodli, ynghyd â dau arall, cyn belled nad yw'r uchder cyffredinol yn fwy na 7m yn uwch na'r adeilad blaenorol, neu fwy na 18m o uchder yn gyffredinol.

Yn olaf, unwaith y bydd y datblygiad wedi'i gwblhau, ni ellir newid y tŷ newydd neu'r fflatiau unigol yn achos bloc o fflatiau, yn HMO C4 gan ddefnyddio Dosbarth L, yr hawl datblygu a ganiateir a ddefnyddir ar gyfer newid tai annedd bach yn HMOs ac i'r gwrthwyneb. Er mwyn cyflawni hyn, bydd angen cynllunio llawn.

Yn ogystal â gosod sawl amod ar yr hen adeilad a'r datblygiad newydd, mae nifer o gyfyngiadau sy'n llywodraethu lle gellir defnyddio datblygiad a ganiateir Dosbarth ZA.

Ni chaniateir Dosbarth ZA mewn Parciau Cenedlaethol, Ardaloedd o Harddwch Naturiol Eithriadol, y Brodydd, Safleoedd Treftadaeth y Byd nac Ardaloedd Cadwraeth, ac nid yw'n berthnasol yn achos adeiladau rhestredig neu henebion cofrestredig. Ni chaniateir hefyd mewn ardaloedd perygl diogelwch, ardaloedd ffrwydron milwrol, neu o fewn 3km i aerodrom.

Er gwaethaf y ffaith bod Dosbarth ZA yn dod o dan ddatblygiad a ganiateir, mae llawer o agweddau ar gais y bydd awdurdodau cynllunio yn eu hystyried wrth lywyddu a ddylid ei gymeradwyo ai peidio. Prif ymhlith y rhain yw:

• Halogiad tir o ddefnydd masnachol blaenorol
• Perygl llifogydd
• Ymddangosiad allanol a dyluniad yr adeilad newydd
• Golau naturiol ym mhob ystafell fyw
• Effaith sŵn o weithgarwch masnachol o'i gwmpas
• Dull dymchwel
• Effaith ar ofod amwynder yr adeilad presennol a'r rhai cyfagos

Ochr yn ochr â hyn, bydd angen i'r datblygwr anfon amserlen adeiladu ar gyfer yr adeilad newydd sy'n nodi'r amserlen adeiladu, oriau gweithredu, a sut y bydd unrhyw effeithiau sŵn, llwch, dirgryniad a thraffig yn cael eu rheoli a'u lliniaru fel sy'n wir ar gyfer unrhyw fath arall o ddatblygiad.

Mae angen i'r cynllun hefyd gynnwys y deunyddiau arfaethedig ar gyfer yr adeilad newydd, cynlluniau ar gyfer gwaredu ac ailgylchu gwastraff, a sut y bydd y datblygwr yn cydymffurfio â'r cynllun drwy gydol cyfnod yr adeilad.

Gall yr awdurdod hefyd ofyn am adroddiadau ar unrhyw un o'r agweddau uchod ar y datblygiad, neu unrhyw agweddau eraill y teimlant y byddant yn eu cynorthwyo i wneud penderfyniad ynghylch cais datblygu a ganiateir gan Dosbarth ZA.

Dylai'r awdurdod cynllunio benderfynu ar y cais o fewn wyth wythnos neu 56 diwrnod ar ôl ei gyflwyno ond oherwydd yr holl wybodaeth sydd ei hangen i gefnogi cais, gall hyn gymryd mwy o amser yn aml.

Gall hawliau datblygu a ganiateir Dosbarth ZA fod yn offeryn defnyddiol ar gyfer dadgomisiynu hen flociau o fflatiau neu adeiladau masnachol ac yn eu lle gydag anheddau preswyl newydd.

Fodd bynnag, i lywyddu dros gais o'r fath, mae'n debygol y bydd angen llawer iawn o wybodaeth ar awdurdod lleol, sy'n golygu cost sylweddol ymlaen llaw i dirfeddianwyr neu ddatblygwyr ynghylch y cynlluniau, dyluniadau, arolygon, ac adroddiadau ynghylch datblygiad yr annedd newydd.

Er bod gan y math hwn o ddatblygiad a ganiateir rywfaint o berthnasedd i berchnogion tir gwledig a busnesau, yn enwedig y rhai sydd â warysau neu iardiau gwag, fe'i defnyddir yn fwy cyffredin mewn amgylcheddau trefol.

Mae hyn yn wir yn arbennig gan nad yw'n llywodraethu trosi hen adeiladau fferm neu goedwigaeth sy'n cael eu llywodraethu gan ddatblygiad a ganiateir Dosbarth Q, ac mae'n debyg ei fod yn offeryn mwy defnyddiol i ffermwyr a thirfeddianwyr gwledig eraill.

Os ydych chi eisiau cyngor ar ddatblygiad Dosbarth ZA a ganiateir, neu Ddosbarth Q, cysylltwch â'n harbenigwyr.