Mewn Ffocws: Safleoedd Eithriadau Gwledig — darparu cartrefi fforddiadwy i bobl leol

Mae darparu tai fforddiadwy i weithwyr gwledig â chyflogau is wedi bod yn her ers amser maith. Mae hyn yn arbennig yn wir mewn ac o amgylch pentrefi sy'n boblogaidd gyda phobl gyfoethog sy'n edrych i ddianc i'r wlad ac mewn ardaloedd lle mae ail gartrefi yn gorchymyn prisiau uchel.

Ond o dan rai amodau, mae'r Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol (NPPF) yn gwneud darpariaeth ar gyfer datblygu tai fforddiadwy a chartrefi cychwynnol mewn ardaloedd lle na fyddai caniatâd cynllunio i dai'r farchnad, er mwyn mynd i'r afael ag anghenion gweithwyr gwledig cyflog is.

Daw hyn ar ffurf Safleoedd Eithriad Gwledig y gellir eu defnyddio gan dirfeddianwyr, cymdeithasau tai ac eraill i gyflwyno cynlluniau sy'n diwallu anghenion pobl leol.

Yn nodweddiadol, byddai tir a ystyrir ar gyfer Safle Eithriad Gwledig y tu allan i ffin pentref a ddygir ymlaen i ddatblygu naill ai safle bach rhwng un a naw cartref, neu mewn rhai achosion safleoedd mwy sy'n cynnwys hyd at 20 o gartrefi neu fwy.

Mantais fawr Safleoedd Eithriadau Gwledig yw eu bod yn blaenoriaethu pobl sydd â chysylltiad ag ardal wledig — naill ai fel preswylydd presennol, neu'r rhai sydd â chysylltiadau teuluol neu gyflogaeth â'r ardal — sydd mewn angen tai.

Fodd bynnag, gall cymunedau lleol fod yn amheus o gymhellion ymgeisydd sy'n dwyn Safle Eithrio Gwledig ymlaen. Ni all rhai gwrthwynebwyr weld heibio'r ffaith bod y safleoedd hyn yn 'safleoedd gwynto' sy'n osgoi'r llwybr cynllunio confensiynol.

Nid yw Safle Eithrio Gwledig yn cael ei ddyrannu yn y cynllun lleol a bydd yn darparu cartrefi yn ychwanegol at gyflenwad tir yr awdurdod a ddyrennir ar gyfer datblygu. Maent yn gweld mai cymhelliant yr ymgeisydd efallai yw cynyddu gwerth y safle y tu hwnt i werth amaethyddol, ac maent yn ofni y caiff ei drosglwyddo i'r cynigydd uchaf.

Mae'n bwysig wedyn cyn y gall safle ennill statws Safleoedd Eithriad Gwledig, bod yr awdurdod lleol yn cynnal arolwg ledled y plwyf o anghenion tai felly dangosir bod y datblygiad yn diwallu'r angen hwnnw.

Rhaid i'r canlyniad ddangos bod yna bobl yn byw yn y plwyf, neu rai sydd â rheswm gwirioneddol dros fyw yno, sydd mewn angen tai ac nad ydynt yn gallu cystadlu yn y farchnad dai gyffredinol oherwydd rhesymau fforddiadwyedd, er mwyn i'r safle gael caniatâd cynllunio.

Yn ogystal â gorfod dangos angen amlwg am dai fforddiadwy yn yr ardal, gall Safleoedd Eithriad Gwledig fod yn ddarostyngedig i nifer o amodau unwaith y bydd cynllunio wedi'i ganiatáu i sicrhau bod y datblygiad yn parhau i gyflawni ei brif ddiben o ddarparu cartrefi fforddiadwy i bobl leol.

Yn gyntaf, mae'r cartrefi yn debygol o fod yn destun cymalau deiliadaeth llym sy'n llywodraethu pwy all fyw ynddynt. Er enghraifft, gall hyn fod ar ffurf Amod Meddiannaeth Amaethyddol sy'n sicrhau mai dim ond pobl sy'n gweithio ym maes amaethyddiaeth, neu a oedd yn arfer gweithio ym maes amaethyddol ond sydd bellach wedi ymddeol, sy'n gallu byw yn yr annedd.

Amod pwysig arall Safleoedd Eithriadau Gwledig yw bod rhaid i'r tai a grëir ganddynt aros yn fforddiadwy am byth. Er mwyn sicrhau bod hyn yn digwydd, mae'n rhaid i'r tirfeddiannwr neu'r datblygwr ymrwymo i gytundeb cyfreithiol gyda'r awdurdod lleol cyn rhoi caniatâd cynllunio, a elwir yn gytundeb Adran 106.

Er bod Safleoedd Eithrio Gwledig yn gyfystyr â mecanwaith pwysig ar gyfer darparu cartrefi gwledig fforddiadwy ar dir na fyddai fel arall yn ystyried ar gyfer datblygiad preswyl, maent yn parhau i fod heb eu defnyddio. Un o reswm mawr am hyn yw costau datblygiad ymlaen llaw i dalu am ffioedd ac arolygon proffesiynol, ansicrwydd yn y system gynllunio, canfyddiadau lleol, a chymhlethdodau treth os yw perchennog tir am gadw a rheoli'r ddarpariaeth fforddiadwy, rhent mewnol.

Yn wir, mae llawer o safleoedd wedi cael eu dwyn ymlaen gan dirfeddianwyr elusennol sydd wedi bod yn fodlon i wasanaethu lles y cyhoedd a datblygu eu tir am ddim mwy na gwerthoedd amaethyddol moel.

Fodd bynnag, mae'r costau ymlaen llaw a'r incwm parhaus is ar gyfer tai fforddiadwy ar safleoedd eithriadau gwledig yn cyflwyno mater hyfywedd i'w gyflawni. Anaml y bydd cyllid grant ar gyfer tirfeddianwyr sydd am ddatblygu ar gael oni bai eu bod yn cyflawni mewn partneriaeth â chymdeithas dai.

Mewn rhai achosion, efallai y byddai'n bosibl cynnwys nifer fach o gartrefi marchnad mewn datblygiad i groesgymorthwyo darparu'r cartrefi fforddiadwy. Gall hyn olygu bod perchnogion tir yn gallu adennill rhai o'r costau ymlaen llaw o wneud cais am ganiatâd cynllunio yn gynharach. Fodd bynnag, nid yw traws-gymhorthdal â thai marchnad bob amser ar gael fel opsiwn a gall cymunedau lleol fod yn wyliadwrus o gymhellion lle mae unrhyw dai marchnad yn cael eu darparu.

Opsiwn arall i dirfeddianwyr sydd eisiau cyflwyno tai fforddiadwy yw Safleoedd Eithriad Lefel Mynediad. Mae'r rhain yn safleoedd sy'n caniatáu datblygu tai lefel mynediad ar gyfer prynwyr tro cyntaf neu'r rhai cyfatebol sy'n edrych i rentu.

Fel gyda Safleoedd Eithriadau Gwledig, mae nifer o amodau sy'n berthnasol i Safleoedd Eithriad Lefel Mynediad, sy'n cynnwys:

• Rhaid i'r tai fod yn addas ar gyfer prynwyr tro cyntaf neu rentwyr cyfatebol
• Rhaid i'r safle fod ar dir nad yw'n cael ei ddyrannu ar gyfer tai
• Rhaid i'r safle fod gerllaw anheddiad presennol ac ni ddylai fod yn fwy nag un hectar neu 5% o faint yr anheddiad presennol
• Rhaid iddo gynnig un neu fwy o fathau o dai fforddiadwy (cartrefi cychwynnol, tai marchnad gostyngol, ac ati).
• Ni all fod mewn Parc Cenedlaethol, AHNE, nac ar Green Belt.

Fodd bynnag, un nodwedd Safleoedd Eithriad Lefel Mynediad a allai eu gwneud yn ddeniadol i dirfeddianwyr yw eu bod yn cynnig diffiniad ehangach o'r hyn sy'n gyfystyr â thai fforddiadwy. Gyda Safle Eithriad Lefel Mynediad, mae tai fforddiadwy yn cynnwys cartrefi fforddiadwy i'w prynu neu eu rhentu, cartrefi cychwynnol, tai gwerthu marchnad gostyngol, cartrefi cyntaf, neu ddarparu ffurfiau eraill llwybrau fforddiadwy i berchnogaeth cartref.

Drwy ganiatáu'r gymysgedd ehangach hon, efallai y bydd perchnogion tir yn gallu adennill costau datblygiad ymlaen llaw yn gyflymach heb gynnwys cartrefi marchnad ar gyfer traws-gymhorthdal.

Fel gydag unrhyw beth sy'n gysylltiedig â chynllunio, mae darparu tai gwledig fforddiadwy sydd eu hangen yn fawr yn faes anodd i'w llywio. Efallai mai cyflwyno Safle Eithriad Gwledig yw'r opsiwn gorau i rai tirfeddianwyr, tra i eraill, efallai y bydd Safle Eithrio Lefel Mynediad yn cynnig y ffordd orau o weithredu.

Y naill ffordd neu'r llall, gyda chost morgeisi a gwerthoedd rhent preswyl yn cynyddu, ni fu erioed amser pwysicach i ddarparu tai fforddiadwy i'r gweithlu gwledig.

Os ydych yn ystyried dod â chynllun o'r fath ymlaen ac yr hoffech gael rhywfaint o arweiniad, gall aelodau gysylltu i siarad ag un o'n cynghorwyr.