Mewn Ffocws: Cyfyngiadau ac Addasiadau Adeiladau Rhestredig: canllaw perchennog

Ers y 1940au, ac yn enwedig yn ystod y 1980au, mae llywodraethau wedi rhoi adeiladau o 'ddiddordeb pensaernïol a hanesyddol arbennig' ar restrau statudol, i'w hamddiffyn rhag dymchwel neu niwed posibl arall. Erbyn hyn mae o leiaf 600,000 o 'adeiladau rhestredig' yn Lloegr yn unig. Caledwyd y gyfundrefn yn 1968, yn dilyn dymchweliadau eang yn ailddatblygiadau trefol y 1960au ac mae angen 'Cydsyniad Adeilad Rhestredig' (LBC) ar newid ers hynny. Fe'i caledwyd eto ers y 1980au fel bod caniatâd ar gyfer dymchwel neu newid clir-niweidiol bellach yn brin iawn ac mae unrhyw newid yn aml yn cael ei graffu'n fanwl.

Mae'r rhan fwyaf o bobl, gan gynnwys perchnogion, yn cefnogi rhestru mewn egwyddor. Ond pan fyddwch chi'n berchen ar un o'r adeiladau rhestredig hyn ac yn gorfod talu'r costau uchel o'i gynnal, ei reoli a'i yswirio, gall pethau ymddangos ychydig yn wahanol. Mae hyn yn arbennig os ydych chi'n gweld eich awdurdod lleol yn dweud wrthych beth allwch neu na allwch ei wneud gyda'ch adeilad eich hun, weithiau'n synhwyrol, ond weithiau gyda gofynion sy'n ymddangos yn oddrychol, yn annghyfiawn o ddrud neu'n wallus.

Bydd bron pob perchennog adeilad rhestredig, yn hwyr neu'n hwyrach, angen caniatâd ar gyfer gwaith. Yn anffodus, mae gan y system sy'n trin caniatâd enw da gwael - perchnogion sydd â phrofiadau gwael yn ei gymharu â Kafka neu Dickens. Nid yw'n syndod felly bod llawer o berchnogion yn mynd at hyn gydag anesmwythder a gyda rhestr o gwestiynau. Mae aelodau CLA yn rheoli o leiaf chwarter yr holl adeiladau rhestredig, felly maent yn aml yn dod â'r cwestiynau hyn atom: a allaf newid fy adeilad neu ei ymestyn? Pa bethau sy'n cael eu cwmpasu gan y rhestr? Beth yw'r cyfyngiadau, y pethau i'w wneud a'u peidio? Oes angen LBC, a/neu ganiatâd cynllunio arnaf? Ydw i'n debygol o'i gael? A yw'n haws i adeiladau rhestredig Gradd II? Sut alla i lywio fy ffordd drwy'r system?

Peidiwch â chael eich meddwl gormod gan y “gyfradd gymeradwyo 85%” ar gyfer LBC, mae llawer o gynigion yn cael eu gadael cyn iddynt hyd yn oed ddod yn geisiadau, heb sôn am benderfyniadau; ac mae llawer mwy yn cael eu tynnu'n ôl neu'n rhedeg i'r tywod cyn iddynt ddod i benderfyniad. Problem graidd yw'r diffyg staff treftadaeth mewn awdurdodau lleol. Sefydlwyd y system yn 1968 ar y sail y byddai hanner dwsin o “Swyddogion Cadwraeth” medrus ym mhob awdurdod lleol. Mewn gwirionedd, mae'r system yn cael ei rhedeg gyda dim ond un arbenigwr dan bwysau caled neu ddim yn aml - ac nid yw hynny'n mynd i newid.

Y newyddion da yw, er gwaethaf y problemau mewn awdurdodau lleol, bod gan y system, ar ôl blynyddoedd o lobïo CLA, sylfaen gadarn (yn bennaf) bellach: y polisi cynllunio cenedlaethol ym mhennod treftadaeth y Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol (NPPF).

Yr allweddi i lwyddiant yw dilyn y polisi cynllunio hwnnw, a deall eich adeilad rhestredig. Yna bydd gennych gwmpawd a siartiau da o leiaf - fel y disgrifir yn yr erthygl hon - cyn i chi hwylio'ch llong i ddyfroedd a allai fod yn dorri yr awdurdod cynllunio lleol. Efallai na fydd hynny'n gwarantu mordaith hawdd, ond rydych chi'n llawer llai tebygol o suddo gyda phob llaw.

Peidiwch â dechrau drwy lunio cynigion, neu logi pensaer, neu siarad â'ch awdurdod lleol.

Y cam cyntaf — ac yn hanfodol — yw deall eich adeilad rhestredig (a, lle bo'n berthnasol, ei amgylchoedd). Os na wnewch hynny ar y cychwyn cyntaf, ar y gorau, byddwch ar y droed gefn, yn cael eich gwthio o gwmpas - yn briodol ai peidio - gan yr awdurdod lleol, ac ar y gwaethaf gallwch fynd yn ddrud o anghywir.

Nid yw deall yr adeilad yn golygu ei ddisgrifio yn unig, na'i hanes, na'i gyflwr atgyweirio, er y gallai'r rheiny fod yn gynhwysion pwysig. Nid yw ychwaith ddim ond darllen y cofnod rhestr swyddogol, fel arfer yn fyr (roedd y cofnod ar gyfer Eglwys Gadeiriol Caergaint, un o adeiladau pwysicaf y byd, tan yn ddiweddar yn rhedeg i ychydig o frawddegau byr yn unig!) ac yn annhebygol iawn o fod yn ddigon.

Mae angen i chi ddechrau drwy ddadansoddi 'arwyddocâd' yr adeilad: beth sydd wir yn bwysig amdano. 'Arwyddoc' yw'r term sydd wrth wraidd polisi'r NPPF, sy'n ymwneud â 'gwarchod' arwyddocâd — felly mae angen i chi ddeall arwyddocâd eich adeilad, er mwyn i chi wybod beth rydych chi'n ei warchod. Yn aml mae'n amlwg: mae ffrynt Jacobeaidd a'r paneli Sioraidd o arwyddocâd uchel; mae ystafell wydr UPVC y 1960au o arwyddocâd negyddol. Weithiau, yn bwysig, mae'n llai amlwg: yn benodol, gall ffurf gynllun eich bwthyn vernacular, neu ei waith plastr wonky heb unrhyw onglau sgwâr yn unman, fod yn arwyddocaol iawn.

Dim ond ar ôl i chi ddeall yr arwyddocâd, a rhoi sylwedd ohono ar bapur, gallwch chi ddechrau penderfynu beth rydych chi am ei wneud, a sut orau i'w wneud.

Y cam nesaf yw sicrhau bod eich cynigion yn cymryd yr arwyddocâd hwnnw'n llawn i ystyriaeth — rhaid iddynt ymateb i arwyddocâd, nid gosod arno. Nawr - nid o'r blaen - gallwch ddod â phensaer neu syrfëwr priodol i mewn, wrth gwrs, gyda'r crynodeb cychwynnol o arwyddocâd.

Mae'r hyn y gallwch ac na allwch ei wneud yn dibynnu ar arwyddocâd yr hyn sy'n cael ei newid, ansawdd a natur eich gweithiau a'u heffaith ar arwyddocâd, ac ar ba mor dda yr ydych yn esbonio hyn i gyd yn eich cais.

Mae angen i chi ystyried atgyweirio, a hefyd i osgoi newid diangen — os nad oes angen i chi ail-plastro neu ailbwyntio, peidiwch â gwneud. Pan fydd angen i chi wneud newidiadau, dyluniwch nhw lle bo hynny'n bosibl mewn arwyddocâd negyddol neu arwyddocâd is neu rannau o'r adeilad sydd wedi'u newid yn fawr sy'n eich helpu i ddileu, neu leiaf leihau unrhyw 'niwed' i arwyddocâd.

Yn ymarferol, fel enghraifft, mae'n debyg nad oes angen caniatâd trwsio gofalus, neu ailosod eich ystafell ymolchi neu'ch cegin o'r 1970au (gweler isod) os gallwch osgoi unrhyw beth o arwyddocâd treftadaeth. Dylai newidiadau a ystyriwyd yn ofalus mewn egwyddor gael LBC, ond yn ymarferol gallant daro problemau anrhagweladwy o wrthdrych: er enghraifft, mae'n well gan lawer o awdurdodau lleol estyniadau i adeiladau rhestredig fod mewn gwydr a dur, ac yn ymateb yn wael os ydych yn awgrymu deunyddiau traddodiadol, ond mae eraill yn cymryd barn arall (ac yn wir mae gwahanol swyddogion mewn un awdurdod lleol yn aml yn dal barn wahanol). Mae rhai newidiadau - ffenestri uPVC, dymchwel sylweddol heb reswm argyhoeddiadol, newidiadau i ddeunyddiau gwellt - (yn briodol neu'n anghywir) yn annhebygol iawn o gael caniatâd.

Os oes angen LBC, mae methu â'i gael yn drosedd a all arwain at erlyn a/neu orfodi. Nid oes terfyn amser ar hyn. Mae angen LBC ar gyfer unrhyw waith corfforol i unrhyw beth a gwmpesir gan restru, os (ond dim ond os) byddai'r newid yn effeithio ar ei 'ddiddordeb arbennig' (sydd yn ymarferol yn golygu llawer yr un peth â 'arwyddocâd'). Yn ymarferol, ni ddylai fod angen LBC arnoch os yw'ch gwaith yn debyg i atgyweirio, neu os yw'n effeithio ar rannau o'r adeilad yn unig nad ydynt o ddiddordeb arbennig. Ond fel arall, byddwch chi.

Mae caniatâd cynllunio yn ofyniad ar wahân: nid yw'n rhoi LBC, nac i'r gwrthwyneb, felly efallai y bydd angen y ddau arnoch, naill ai, neu'r naill neu'r llall. Mae angen caniatâd cynllunio ar gyfer 'datblygiad', neu ar gyfer 'newid defnydd materol'. Newid materol i du allan adeilad yw 'datblygiad', ond nid yw newid corfforol mewnol. Ar gyfer rhai mathau penodol o 'ddatblygiad', rhoddir caniatâd cynllunio yn awtomatig (o dan Orchymyn Datblygu Cyffredinol a Ganiateir 2015, neu yng Nghymru Gorchymyn Datblygu Cyffredinol a Ganiateir 1995, fel y'i diwygiwyd), er bod rhai (nid pob un) o'r 'hawliau datblygu a ganiateir' hyn wedi'u hatal ar gyfer adeiladau rhestredig.

Yn ymarferol, yn y bôn, dim ond os ydych yn cynnig newid materol i ymddangosiad allanol adeilad, a/neu 'ddatblygiad' arall fel adeiladau newydd neu waliau neu ffensys newydd, a/neu newid defnydd materol (oni bai, ym mhob achos, ei fod yn cael ei gwmpasu'n llawn gan ddatblygiad a ganiateir fel uchod). Fel enghreifftiau, byddai angen caniatâd cynllunio yn unig ar newid defnydd heb unrhyw waith corfforol, dim ond LBC fyddai angen gwaith mewnol sylweddol i adeilad rhestredig, ond byddai gwaith allanol materol i adeilad rhestredig angen y ddau (cwympodd Castell Windsor yn fudd o hyn yn ystod y blynyddoedd diwethaf, gan gael LBC ond nid caniatâd cynllunio, felly ni fyddech ar eich pen eich hun)

Efallai y bydd angen caniatâd eraill arnoch hefyd, yn enwedig cymeradwyaeth Rheoliadau Adeiladu, ac arolygon ystlumod a thrwyddedau.

Trap bosibl yw bod rhestru'n gallu (weithiau) ymestyn y tu hwnt i'r adeilad. Mae'n cwmpasu'r adeilad rhestredig ei hun, y tu mewn ac allan, gan gynnwys gosodiadau, ond gall hefyd gwmpasu strwythurau eraill yn yr un perchnogaeth ar ddyddiad rhestru (hyd yn oed os na chrybwyllir yn y disgrifiad rhestr):

Mae awdurdodau lleol yn aml yn cymryd agwedd ehangyddol iawn tuag at yr hyn sy'n cael ei gwmpasu gan restru, felly mae'n syniad da bod wedi gweithio allan beth sydd wedi'i gynnwys cyn i chi wneud unrhyw ymagwedd at yr awdurdod lleol.

Ar ôl cael eich cynigion at ei gilydd, bydd angen Dadansoddiad Treftadaeth ar eich cais sy'n egluro arwyddocâd treftadaeth yr adeilad, yn esbonio eich cynigion, ac yn esbonio eu heffaith ar yr arwyddocâd hwnnw. Dylai egluro sut rydych wedi dileu unrhyw niwed neu ddangos bod unrhyw niwed yn fwy na chyfiawnhau gan 'fuddion y cyhoedd', sy'n cynnwys manteision i'r adeilad a'i breswyladwyedd a'i hyfywedd, ac nad oes rhaid iddynt (yn bwysig) fod yn weladwy yn gorfforol i'r cyhoedd. Dylai'r dadansoddiad fod yn gymesur: efallai y bydd angen dadansoddiad manwl ar adeiladau pwysig neu waith effaith uchel, ond dim ond ychydig o baragraffau y dylai angen gwaith effaith isel syml.

Mae Hanesyddol Lloegr yn galw hwn y 'dull llwyfanu', ond mae wedi cael ei bleidio gan y CLA - a chan athroniaeth gadwraeth ryngwladol - ers blynyddoedd.

Os dilynwch y dull llwyfannu hwn yn drylwyr, dylai eich cais - mewn theori - hwylio drwodd, ac mae llawer yn gwneud hynny.

Fel uchod, ie. Gallai hynny, os anwybyddu'r erthygl hon, fod yn fai arnoch chi: os ydych yn gwneud cais am 'weddnewidiad' minimalaidd ar adeilad rhestredig, gan ddefnyddio pensaer heb unrhyw brofiad treftadaeth, os nad ydych wedi gwneud unrhyw ymgais i ddeall yr adeilad, os byddai eich cynigion yn dileu ei arwyddocâd, ac os na all yr awdurdod lleol weithio allan beth rydych am ei wneud, neu pam, eich bai chi yw os methwch.

Ond yn aml mae'r broblem yn gorwedd yn yr awdurdod lleol, ei ddiffyg staff medrus, neu ei fod yn cymryd dull traddodiadol a disodli 'cadwraeth mewn aspic', gan anwybyddu polisi'r NPPF. Os ydych chi, fel uchod, wedi deall arwyddocâd yr adeilad, ac wedi cynhyrchu cynnig da sy'n ystyried hynny'n iawn, yna dyfalbarhewch. Gall awdurdodau lleol fod yn dda iawn am eich perswadio i dynnu'n ôl, gan arbed iddynt orfod cymryd penderfyniad, ond os na fyddwch yn tynnu'n ôl, ni allant wrthod caniatâd heb resymau credadwy a pherthnasol i gynllunio dros wrthod, felly efallai y cewch gymeradwyaeth - neu, os gwnaethant wrthod ar sail treftadaeth, dylech gael achos cryf wrth apêl.

Pob lwc!

Mae'r erthygl hon yn rhoi darlun symlach yn unig. Mae gan aelodau CLA fynediad am ddim i gyngor, gan gynnwys Nodiadau Canllaw helaeth ar adeiladau rhestredig a threftadaeth arall, wedi'u hysgrifennu o safbwynt perchennog, yn yr adran Cyngor. Gall nad ydynt yn aelodau CLA ddefnyddio'r canllawiau adeiladau rhestredig, heb eu hysgrifennu o safbwynt perchennog, ar wefan Hanesyddol Lloegr (neu Cadw yng Nghymru).

Mae mwyafrif mawr yr adeiladau rhestredig — mwy na 90% — yn Gradd II, yr 'isaf' o'r tair gradd, ond mae'r rheolyddion, mewn egwyddor, yr un fath ag ar gyfer adeiladau rhestredig Gradd I a II*. Y gwahaniaethau yw y bydd arwyddocâd adeilad rhestredig Gradd II yn is yn ôl pob tebyg, efallai y bydd angen llai o wybodaeth gyda chais, ac mae Hanesyddol Lloegr yn llai tebygol o fod yn gysylltiedig, ond mae diogelu adeiladau Gradd II yn cael ei gymryd bron mor ddifrifol â Graddau I a II*.

O bosibl ie, os ydych chi'n mynd ato yn y ffordd gywir, fel uchod, ond mae'r rhestru'n cwmpasu'r tu mewn llawn cymaint â'r tu allan, ac yn aml gellir dod o hyd i 'arwyddocâd' y tu mewn llawn cymaint â'r tu allan. Mae angen LBC ar unrhyw waith sy'n effeithio ar 'ddiddordeb arbennig' y tu mewn yn yr un modd ag ar gyfer y tu allan, ac mae amddiffyn y tu mewn yn cael ei gymryd mor ddifrifol ag amddiffyn y tu allan.

Oes, oherwydd bod costau atgyweirio yn uwch, ac amserlenni yn hirach. Os yw eich adeilad rhestredig yn adeilad cymharol safonol fel tŷ teras neu fwthyn teras, efallai y bydd yn bosibl cadw costau i lawr trwy ei orchuddio ag yswiriant arferol (datgan, yn amlwg, ei fod wedi'i restru), ond os yw'n gymhleth neu'n fwy efallai y bydd angen yswiriant pwrpasol arnoch, sy'n ddrutach.