Yn Ffocws: gwir gost cais cynllunio

Ym mis Mai 2024, cynhaliodd y CLA arolwg cynllunio lle dywedodd 72% o'r ymatebwyr eu bod wedi rhoi'r gorau i gynlluniau i fuddsoddi yn eu busnesau o ganlyniad i broblemau yn y system gynllunio. O'r rhai a adawodd gynlluniau, roedd 70% syfrdanol wedi gwario rhwng £5,000 a £50,000+ ar eu prosiectau.

Wedi mynd mae dyddiau proses ymgeisio cynllunio syml a syml. Mae cyflwyno cais cynllunio bellach yn fuddsoddiad y mae'n rhaid ei ystyried o ddechrau prosiect.

Mae yna lawer o elfennau y mae'n rhaid eu hystyried fel rhan o gais cynllunio ac yn aml, mae'r rhain yn gofyn am wybodaeth trydydd parti ar ffurf adroddiadau ac arolygon. Mae angen gwariant ychwanegol ar y rhain i gyd ac mae ystod eang o gostau cudd sy'n gysylltiedig â cheisiadau cynllunio. Mae'r costau hyn yn amrywio yn seiliedig ar faint y datblygiad, lleoliad a hyd yr amser drwy'r broses gynllunio. Gall deall y treuliau posibl hyn yn gynnar helpu ymgeiswyr i gyllidebu yn fwy cywir ac osgoi costau annisgwyl.

Man cychwyn unrhyw gais cynllunio yw ystyried a yw'n werth chweil cymryd rhan mewn cymorth ymgynghorydd cynllunio. Gall ymgynghorwyr ddarparu arbenigedd ac arweiniad drwy'r broses ymgeisio cynllunio. Gall ffioedd amrywio'n eang a byddant yn dibynnu ar lefel y mewnbwn. Gall rhai ymgynghorwyr baratoi a chyflwyno'r cais tra gall eraill ond monitro'r broses ymgeisio ar ôl ei gyflwyno. Gall ymgynghorwyr hefyd weithredu fel rheolwr prosiect, gan gysylltu ag ymgynghorwyr tîm dylunio eraill a rheoli cost cais.

Bydd ffioedd ymgynghorwyr yn aml yn seiliedig ar gyfradd fesul awr a gallai hyn ddechrau ar £75 a mynd i fyny i £250+. Mae'n allweddol deall faint o fewnbwn fydd ei angen i mewn i gais i bennu faint o amser ymgynghorol sydd ei angen. Wrth i fwy o geisiadau cynllunio ddod yn oedi, mae angen mwy o amser gan ymgynghorwyr ac mae'r ffioedd hyn yn cynyddu'n raddol, ond efallai eu bod yn bwysicach nag yn y gorffennol.

Bydd angen talu'r ffi ymgeisio i gyflwyno unrhyw gais cynllunio. Mae ffioedd ceisiadau cynllunio yn cael eu pennu'n genedlaethol gan Lywodraeth y DU ac yn cyd-fynd â rheoliadau. O 1 Ebrill 2025 ymlaen, bydd ffioedd ceisiadau cynllunio yn cynyddu'n flynyddol yn unol â chwyddiant ac mae'n werth cyfrifo'r ffi cyn cyflwyno cais. Yn ogystal, os ydych chi'n gwneud cais drwy'r platfform Porth Cynllunio ar-lein, bydd angen talu tâl gwasanaeth ychwanegol ar ben y ffi ymgeisio.

Cyflwynodd Deddf yr Amgylchedd 2021 ofyniad ar gyfer datblygiadau newydd er mwyn sicrhau enillion net bioamrywiaeth (BNG) o leiaf 10%. Mae gofyniad BNG yn cynyddu'r angen presennol i gyflwyno gwybodaeth ecolegol gydag unrhyw gais cynllunio. Fel arfer, mae angen arolygon ecolegol megis arolygon ystlumod i asesu effaith datblygiad ar fywyd gwyllt a chynefinoedd lleol. Mae BNG bellach yn ei gwneud yn ofynnol i asesiadau gwaelodlin ychwanegol gael eu cynnal a'u cyflwyno.

Rhaid cynnal unrhyw arolwg ecoleg gan ecolegydd achrededig ac mae'r cynnydd yn y galw yn dilyn cyflwyno BNG gorfodol wedi gweld y prisiau hyn yn cynyddu. Gall arolygon cychwynnol ddechrau yn y cannoedd ond gall arolygon arbenigol a dulliau lliniaru gyrraedd y miloedd. Rhaid ystyried ecoleg a bioamrywiaeth o ddechrau unrhyw brosiect ac felly mae'n bwysig cyfarwyddo ecolegydd ar y cyfle cynharaf a chyllideb ar gyfer unrhyw wybodaeth a gwaith angenrheidiol.

Gellir darparu BNG ar y safle neu oddi ar y safle a bydd yn costio cost. Lle nad yw'r naill na'r llall o'r opsiynau hyn ar gael, bydd angen i ddatblygwyr brynu credydau BNG statudol. Gall cost credydau amrywio yn dibynnu ar faint a lleoliad y datblygiad ond gall ddechrau ar £42,000.

Mae cynlluniau a drychiadau yn hanfodol ar gyfer unrhyw gais cynllunio ac yn dibynnu ar faint neu raddfa prosiect, efallai y bydd angen i chi gyflogi pensaer i baratoi'r rhain i chi. Cyn y gellir paratoi cynlluniau, efallai y bydd angen cynnal arolwg o unrhyw adeiladau a thir. Mae'r cyfuniad o arolygon a chynlluniau yn arwain at gyfran uchel o gostau ar gyfer y cais cyffredinol a gallant gyrraedd miloedd o bunnoedd.

Mae hefyd yn werth ystyried unrhyw gostau cyfreithiol a allai fod yn gysylltiedig â chais cynllunio. Efallai y bydd angen ymgysylltu â chyfreithwyr i gytuno ar gytundeb Adran 106 ar gyfer unrhyw rwymedigaethau perthnasol sy'n gysylltiedig â'r caniatâd cynllunio. Gyda chyflwyno BNG, bydd angen i fwy o geisiadau cynllunio fynd i mewn i'r system gyfreithiol drwy gytundebau Adran 106 neu gyfamodau cadwraeth, yn enwedig os ydynt yn sicrhau enillion oddi ar y safle.

Mae ceisiadau am asesiadau sŵn yn dod yn fwyfwy cyffredin a gellir gofyn iddynt werthuso effaith bosibl datblygiad ar yr ardal gyfagos. Rhaid i'r asesiadau hyn gael eu cynnal gan acwstigwyr cymwys a gallant gynnwys gwaith maes a dadansoddi helaeth. Gall costau asesiadau sŵn amrywio ond gallant ddechrau ar oddeutu £2000.

Os yw safle wedi'i leoli gerllaw neu yn cynnwys ased treftadaeth fel adeilad rhestredig, mae'n debygol y gallai fod angen mewnbwn gan arbenigwr treftadaeth. Os na ddarperir gwybodaeth fel datganiad treftadaeth, gall arwain at wrthwynebiadau i'r cynigion ac yn y pen draw, gwrthodiad.

Yn gyffredin gyda llawer o brosiectau arallgyfeirio ffermydd, gellir gofyn am adroddiadau halogiad er mwyn sicrhau nad oes gan unrhyw ddatblygiad unrhyw risgiau i iechyd pobl na'r amgylchedd. Nid yn unig y bydd angen asesiad ond hefyd unrhyw waith adfer cyn i'r datblygiad ddechrau.

Lle mae angen asesiadau ansawdd aer, gallant ddod am gost sylweddol i'r datblygwr yn ogystal ag oedi amser helaeth. I rai, maent yn gost na ellir ei osgoi a gallant fynd i'r afael â gwrthwynebiadau nid yn unig gan Swyddog Iechyd yr Amgylchedd ond hefyd y cyhoedd yn gyffredinol.

Mae angen asesiadau perygl llifogydd ar gyfer unrhyw gais cynllunio sydd wedi'i leoli mewn parthau llifogydd dau neu dri neu unrhyw safle cais dros un hectar o ran maint. Mae'n ofynnol iddynt ddangos na fydd datblygiad yn cynyddu'r perygl llifogydd i safle'r cais neu'r ardal gyfagos. Mae'r gwaith cychwynnol sydd ei angen ar gyfer yr asesiadau hyn nid yn unig yn gostus ond gall y cynlluniau lliniaru a draenio gofynnol gynyddu costau adeiladu yn sylweddol. Rhaid ei nodi'n gynnar yn y prosiect os bydd angen asesiad o'r fath fel y gellir cyllidebu a chyfarwyddo hyn drwy'r gweithiwr proffesiynol angenrheidiol.

Mae Ardoll Seilwaith Cymunedol (ASC) yn dâl cynllunio a osodir gan rai awdurdodau cynllunio lleol. Ei nod yw codi arian o ddatblygiad i ddarparu seilwaith mewn ardal leol. Os yw ASC yn daladwy o fewn ardal cais cynllunio, bydd y ffioedd yn cael eu pennu gan yr awdurdod lleol hwnnw a byddant yn dibynnu ar y gofod llawr a gynigir. Mewn rhai achosion, gall taliadau ASC gyrraedd £20-25,000. Mae'n werth gwirio a yw ASC yn berthnasol cyn cyflwyno cais a hefyd adolygu pa eithriadau neu ryddhad a allai fod ar gael.

Mae rhai ceisiadau cynllunio yn cael eu gwrthod a gall hyn arwain at draul ychwanegol. Gellir ailgyflwyno ceisiadau a wrthodir ond bydd hyn yn gofyn am wybodaeth wedi'i diweddaru a hefyd ail-dalu unrhyw ffioedd cais cynllunio. Er ei bod yn rhad ac am ddim i gyflwyno apêl gynllunio, mae paratoi opsiwn o'r fath yn ddrud. Rhaid cyflwyno apeliadau cynllunio o fewn chwe mis i benderfyniad gael ei gyhoeddi ac mae angen asesiad trylwyr ac mewn rhai achosion, cyngor cyfreithiol arnynt. Rhaid i ymgeisydd bob amser bwyso a mesur y risg o ailgyflwyno neu apêl yn erbyn y gost o wneud hynny.

Nid oes gwadu bod y gost o wneud cais am ganiatâd cynllunio wedi cynyddu'n sylweddol dros y 10 mlynedd diwethaf. Mae ceisiadau am wybodaeth ychwanegol yn cynyddu ac yn 2020, cynhyrchodd y CLA y Pwerdy Gwledig: system gynllunio a gynlluniwyd ar gyfer adroddiad yr economi wledig. Nododd yr adroddiad fod y lefelau enfawr o gostau ymlaen llaw sy'n gysylltiedig â chyflwyno cais cynllunio ynghyd â risgiau canlyniad aflwyddiannus yn cael effaith niweidiol ar gyflawni datblygiad mewn ardaloedd gwledig. Mae hyn yn atal pobl rhag gwneud cais am ganiatâd cynllunio yn y lle cyntaf gan fod y broses yn risg ariannol rhy uchel.

Mae'n werth adolygu'r gofynion dilysu ar gyfer eich awdurdod cynllunio lleol ar ddechrau unrhyw brosiect. Bydd gan bob ardal ofynion ychydig yn wahanol a bydd y rhain yn dibynnu ar eich cynigion. Bydd adolygu'r gofynion yn gynnar yn nodi pa adroddiadau fydd eu hangen ar gyfer cais dilys a dylai osgoi'r angen am adroddiadau ychwanegol yn nes ymlaen yn y broses, gan osgoi costau ychwanegol ac oedi amser.