Chwalu mythau: cynigion gwerth tir gwregys gwyrdd

Un o gamau cyntaf y llywodraeth Lafur newydd oedd cyhoeddi ymgynghoriad ar ddiwygio'r Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol (NPPF). Yn ein hadolygiad yr wythnos diwethaf, edrychodd y CLA ar rai o'r cynigion yn yr ymgynghoriad gan dynnu sylw at y cyfle a gollwyd ar gyfer diwygio'r system gynllunio ar gyfer ardaloedd gwledig.

Ers i'r ymgynghoriad gael ei gyhoeddi bythefnos yn ôl, mae'r cyfryngau cenedlaethol wedi archwilio'r hyn y mae'r llywodraeth yn cynnig ei ddwyn ymlaen a'i ddatblygu o fewn y gwregys gwyrdd. Mae erthygl ddiweddar yn y Times yn codi tri mater pwysig ynghylch pynciau diwygio'r system gynllunio, meincnodi gwerthoedd tir, a phrynu gorfodol. Yn anffodus, roedd yr erthygl hon yn cyd-fynd â sawl mater ar wahân ac er bod naws y cyhoeddiad yn codi pryder tirfeddianwyr yn gywir, mae'n bwysig i'r CLA wneud yn glir beth yw'r cynigion o fewn ymgynghoriad y NPPF.

Mae awgrymiadau hefyd o fewn yr erthygl ddiweddar y byddai tirfeddianwyr yn diraddio eu tir yn bwrpasol fel y gellir ei ystyried yn 'gwregys llwyd' ac felly'n fwy cymwys i'w ddatblygu. Mae'r CLA yn gwrthbrofi hyn ac wedi pwysleisio bod ein haelodau yn stiwardiaid cefn gwlad hirdymor ac mae'r syniad y byddent yn difrodi tir yn bwrpasol ar gyfer elw tymor byr posibl yn ddiflas.

Y pwnc cyntaf i'w amlygu yw'r cynnig gan Lywodraeth y DU i wneud datblygiad yn y gwregys gwyrdd yn haws, yn enwedig ar dir gwregys llwyd, ochr yn ochr â set o 'reolau eur' ar gyfer darparu (e.e. 50% o leiaf cyflenwi tai fforddiadwy). Mae'r CLA yn cefnogi lleddfu'r broses gynllunio ar gyfer safleoedd gwregys llwyd a lleoliadau addas eraill o fewn y gwregys gwyrdd, fodd bynnag dylid nodi nad yw safleoedd gwregys llwyd fel y'u gelwir yn cael eu cyfyngu o fewn y gwregys gwyrdd yn unig, ac mewn llawer o achosion, bydd safleoedd mwy addas i'w datblygu mewn mannau eraill. Mae angen diwygio'r system gynllunio ehangach ar gyfer hyn.

Yn ogystal, bydd safleoedd maes glas o fewn y gwregys gwyrdd a allai fod yn fwy priodol i'w datblygu na safleoedd maes llwyd neu wregys llwyd. Oherwydd costau 'cyn-adeiladu' is (e.e. hwyluso mynediad i'r safle, clirio safle ac ati) a lleoliad mewn perthynas ag aneddiadau a'r seilwaith presennol, gallai'r safleoedd hyn ddarparu mwy o'r tai a'r seilwaith fforddiadwy i helpu'r llywodraeth i gyflawni ei thargedau.

Mae'r ail fater i'w ystyried yn ymwneud â phennu gwerthoedd tir meincnod (BLVs). Defnyddir BLVs pan fydd datblygwr yn dadlau hyfywedd gydag awdurdod lleol — mae hyn yn golygu y bydd yr awdurdod lleol yn gofyn i'r datblygwr gyfrannu pethau fel seilwaith neu dai fforddiadwy, naill ai ar y safle neu drwy daliadau ariannol, a bydd y datblygwr yn dadlau pa lefel y gellir ei darparu yn seiliedig ar hyfywedd ariannol y safle. Gellir defnyddio BLVs mewn cyfrifiadau ar gyfer y dadleuon hyfywedd hyn. Er enghraifft, mae llawer o awdurdodau lleol eisoes yn defnyddio BLV pan ddaw safle ymlaen i benderfynu faint o dai fforddiadwy y gellid ei ddarparu.

Nid yw BLVs yn gysyniad newydd, fodd bynnag, mae ymgynghoriad y NPPF yn cynnig tri opsiwn ar gyfer sut y gallai gwerthoedd tir meincnod gael eu hadolygu. Y cyntaf yw bod BLV wedi'i osod gan y llywodraeth i'w ddefnyddio mewn asesiadau hyfywedd o safleoedd a ddygir ymlaen yn y gwregys gwyrdd. Yr ail yw, lle mae trafodion tir wedi digwydd uwchlaw BLV penodol, nad oes lle i drafod ynghylch a yw gofynion polisi (e.e.% o dai fforddiadwy) yn ariannol hyfyw. Yn drydydd, lle mae tir o fewn datblygiad wedi trafod ar neu islaw'r BLV, a bod trafodaeth lwyddiannus o hyfywedd wedi digwydd (h.y. i gyflwyno llai na pholisi), ceir ail asesiad hyfywedd yn ddiweddarach i gadarnhau a ellir bodloni polisi mewn gwirionedd. Mae'r ymgynghoriad yn gofyn am safbwyntiau ynghylch BLVs yn cael eu gosod unrhyw le rhwng tair a 40 gwaith y gwerthoedd defnydd presennol.

Mae safbwynt y CLA yma yn glir, os yw'r llywodraeth yn mynd i osod BLVs, yna hefyd mewn ystyriaeth dylai fod yn gosod meincnodau ar gyfer elw datblygwyr hefyd. Yn aml mae datblygwyr yn dadlau hyfywedd ar gynlluniau oherwydd y pris y maent wedi'i dalu am y tir, ond nid oes ymgais i gymryd toriad o elw'r datblygwr er mwyn sicrhau bod gofynion polisi yn cael eu bodloni. Mae hyn yn gosod yr holl faich ariannol o gyflawni gofynion polisi ar dirfeddianwyr, ac nid ystyried y dylai'r taliadau hyn fod yn gyfrifoldeb cymdeithasol ac ariannol i'r datblygwr mewn gwirionedd.

Rydym yn ofalus ynghylch yr effaith ar drafodion diweddar a thir sydd yn y broses gynllunio ar hyn o bryd, neu'n fuan i ddechrau, yn cael ei ddwyn ymlaen i'w ddatblygu. Mae risg hefyd y gallai BLVs mewn pryd effeithio ar y symiau y mae datblygwyr yn barod i dalu am dir. Fodd bynnag, dylid pwysleisio nad yw'r cysyniad o BLVs, yn enwedig mewn perthynas â thai fforddiadwy, gan gynnwys pan fydd datblygwyr tai fforddiadwy yn cael arian grant gan Homes England, yn newydd.

Yn olaf, mae mater gorchmynion prynu gorfodol (CPO). Mae'r CLA yn pwysleisio bod y cysyniad o GPO o dir am 'dim gwerth gobeithiol' ar gyfer tai fforddiadwy, addysg a gofal iechyd yn gymharol newydd, ond daeth y ddeddfwriaeth i alluogi hyn i mewn gan y llywodraeth flaenorol (yr oedd y CLA yn ei wrthwynebu). Mae ymgynghoriad y NPPF yn cynnig edrych eto ar yr 'egwyddor dim cynlluni' (a elwir hefyd yn 'dim gwerth gobeithiol') ar gyfer safleoedd o fewn y gwregys gwyrdd. Mae'r cynllun yn awgrymu y gallai fod achosion lle mae'r datblygiad yn 'er lles y cyhoedd' er enghraifft darparu swm uchel o dai fforddiadwy, y gallai CPO ddigwydd o dan 'egwyddor dim cynllun'. Nid yw'n glir beth fyddai trothwy 'darparu daioni cyhoeddus' ar gyfer yr achosion hyn, ac mae'r ansicrwydd hwn yn peri pryder i ni ar ran aelodau.

Mater arall sy'n gysylltiedig â CPO o fewn yr ymgynghoriad yw sut olwg yw gwerth 'teg' i dirfeddianwyr. Mae awgrym, oherwydd bod tir o fewn y gwregys gwyrdd, bod ganddo werth is ac felly byddai'r pris 'teg' y mae tirfeddianwyr yn ei gael yn llai na phe na bai'r safle yn y gwregys gwyrdd.

Safle'r CLA yma yw ei fod allan o reolaeth y tirfeddiannydd os yw eu safle yn cael ei ddynodi o fewn y gwregys gwyrdd, ac oni bai wedi bod, mae'n ddigon posibl eu bod wedi ei ddwyn ymlaen i'w ddatblygu eu hunain. Felly, i'w cosbi ymhellach trwy ddweud bod y pris sy'n 'deg' trwy CPO yn is na phe na byddent yn y gwregys gwyrdd, yn gynhenid annheg. Fodd bynnag, os gall y llywodraeth roi sicrwydd i dirfeddianwyr ar ba safleoedd sy'n cael caniatâd yn debygol ac o dan ba baramedrau polisi (materion un a dau), yna gobeithio byddai achosion o CPO yn brin gan y byddai tirfeddianwyr yn fwy tebygol o ddwyn safleoedd ymlaen i'w datblygu eu hunain.

Bydd y CLA yn ymateb i ymgynghoriad y NPPF yn llawn ar ôl ymgynghori â Phwyllgor Busnes a'r Economi Gwledig CLA ym mis Medi. Byddwn yn cynnwys ein holl sylwadau ar y materion hyn. Rydym hefyd wedi estyn allan at y Times i'w briffio ar y cynigion a'r effaith y byddant yn eu cael ar dirfeddianwyr.