Newidiadau a gynigir i'r Safonau Effeithlonrwydd Ynni Isafswm (MEES)

Ar 7 Chwefror, cyhoeddodd Llywodraeth y DU ymgynghoriad ar newidiadau i'r Safonau Effeithlonrwydd Ynni Isafswm (MEES) mewn eiddo'r sector rhentu preifat domestig (PRS) yng Nghymru a Lloegr. Mae'r ymgynghoriad hwn yn dilyn un a gyhoeddwyd yn ddiweddar ar newidiadau i'r drefn Tystysgrifau Perfformiad Ynni (EPCs), ac mae cysylltiad annatod â'r ddau. Mae'n ofynnol i eiddo y mae'n ofynnol yn gyfreithiol i gael EPC ac sy'n cael eu gosod ar denantiaeth berthnasol fodloni'r MEES. Gallwch ddarllen mwy am sut i gydymffurfio yn nodyn canllawiau'r CLA ar EPCs ac MEES mewn eiddo preswyl domestig.

Bydd aelodau'r CLA sy'n berchen ar eiddo PRS yng Nghymru a Lloegr yn ymwybodol bod y llywodraeth ddiwethaf wedi cynnig uwchraddio'r MEES mewn eiddo o'r fath i EPC 'C'. Roedd y llywodraeth flaenorol am fandadu'r safon uwch erbyn 2025 ar gyfer tenantiaethau newydd, a 2028 ar gyfer y presennol. Cafodd y cynigion hyn eu sgrapio gan Rishi Sunak ym mis Medi 2023, gan achosi llawer o ansicrwydd i landlordiaid.

Mae'r llywodraeth Lafur bellach yn ymgynghori ar gynigion i fynnu bod landlordiaid yn y PRS domestig yn bodloni EPC 'C' erbyn 2028 ar gyfer tenantiaethau newydd, a 2030 ar gyfer tenantiaethau presennol. Mae'r ymgynghoriad yn cynnwys cynigion ar gyfer trefniadau trosiannol i'r safonau newydd, cap cost uwch, eithriad fforddiadwyedd newydd, a chymhwyso'r MEES i osod tymor byr.

Ar hyn o bryd, mae'r MEES yn seiliedig ar y Sgôr Effeithlonrwydd Ynni (EER) ar EPC, sy'n amcangyfrif o gost galw ynni'r cartref. Oherwydd y cynigion yn yr ymgynghoriad EPC, mae sail yr MEES yn debygol o newid, ac mae'r llywodraeth yn ymgynghori ar ba fetrig (au) ddylai fod yn sail i dargedau yn y dyfodol.

Mae ymgynghoriad MEES yn ystyried tri o'r metrigau a gynigiwyd yn yr ymgynghoriad EPC. Mae'r rhain yn: perfformiad ffabrig, parodrwydd craff a'r system wresogi.

Perfformiad ffabrig — Byddai'r metrig hwn yn asesu perfformiad ynni yn seiliedig ar effeithlonrwydd ffabrig yr adeilad. Gallai'r mesurau a argymhellir ar EPC gynnwys inswleiddio, atal drafftiau a gwydro dwbl. Bwriad y mesurau fyddai gwella cysur thermol, lleihau'r galw am wresogi gofod, a gwella effeithlonrwydd y system wresogi.

Parodrwydd clyfar — Byddai'r metrig hwn yn asesu perfformiad ynni yn seiliedig ar berfformiad gorau posibl defnydd ynni'r adeilad. Byddai'r metrig hefyd yn asesu gallu'r adeilad i fanteisio ar ynni 'hyblyg'. Er enghraifft, gallai'r mesurau a argymhellir gynnwys paneli solar, batris, a mesuryddion craff.

System wresogi — Byddai'r metrig hwn yn asesu effeithlonrwydd ac allyriadau system wresogi a dŵr poeth yr adeilad a gallai gynnwys offer coginio. Byddai'r metrig yn graddio gwahanol systemau gwresogi yn seiliedig ar effaith amgylcheddol, effeithlonrwydd, a pha mor dda y maent yn cyd-fynd â chyflawni nodau allyriadau sero net. Gallai argymhellion ar yr EPC yn seiliedig ar y metrig hwn gynnwys gosod pympiau gwres, gosod rheolaethau gwresogi, uwchraddio silindr dŵr poeth, a gwresogi dŵr solar.

Mae'r llywodraeth yn cynnig, er y dylai metrig sy'n seiliedig ar gost (tebyg i'r system bresennol) aros ar EPC dim ond i hysbysu y dylai fod yno ac ni ddylai fod yn sail i'r MEES sydd wedi'i uwchraddio.

Mae tri opsiwn i'r safon isafswm newydd o 'C' gael ei seilio ar:

Opsiwn 1 — Bydd gofyn i Landlordiaid fodloni EPC 'C' yn seiliedig ar fetrig perfformiad ffabrig, ac yna metrig eilaidd a allai, yn ôl disgresiwn y landlord, naill ai fod yn fetrig parodrwydd craff, neu'n fetrig system wresogi. Yr opsiwn hwn yw cynllun dewisol y llywodraeth a byddai'n ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid osod mesurau gwella ffabrig yn gyntaf fel inswleiddio llofft, inswleiddio waliau ceudod, a gwydro dwbl.

Opsiwn 2 — Byddai metrig deuol y byddai angen i landlordiaid fodloni EPC 'C' arno ac felly metrig sylfaenol i landlordiaid ei gwrdd. Pe bai y metrig cynradd yn cael ei fodloni, gan dybio nad oeddent wedi cyrraedd y cap cost, byddai'n ofynnol iddynt osod gwelliannau i berfformiad y metrig eilaidd. O dan yr opsiwn hwn, disgresiwn y landlord fyddai pa fetrig yr oeddent yn ei flaenoriaethu. Felly mae tri amrywiad ar gyfer yr opsiwn hwn:

1) Perfformiad ffabrig a pharodrwydd craff

2) Perfformiad ffabrig a systemau gwresogi

3) Parodrwydd clyfar a systemau gwresogi

Opsiwn 3 — Byddai gofyniad i landlordiaid uwchraddio'r eiddo a gosod unrhyw welliannau sydd wedi'u rhestru ar yr EPC, waeth pa fetrig y byddent yn gwella. Byddai hyn yn caniatáu disgresiwn mwyaf i landlordiaid benderfynu pa fesurau gwella sydd fwyaf addas ar eu cyfer hwy a'u heiddo. 

Ar hyn o bryd, mae'n ofynnol i landlordiaid wario £3,500 (yn cynnwys. TAW) yn ceisio bodloni EPC 'E'. Y cynnig o dan y llywodraeth flaenorol oedd cynyddu hyn i £10,000. Rhoddwyd codiadau chwyddiant fel rheswm pam mae'r ymgynghoriad diweddaraf hwn yn cynnig cynyddu'r cap cost i £15,000. Ni fyddai'r cap cost hwn yn codi'n awtomatig gyda chwyddiant.

Mae'r eithriad cap cost (a elwir yn swyddogol yn yr eithriad 'pob gwelliant perthnasol a wnaeth') yn para am bum mlynedd, ac ar y pwynt hwnnw mae'n dod i ben a rhaid gwneud buddsoddiad pellach yn yr eiddo, neu eithriad arall wedi'i gofrestru. O ystyried y cynigion i gynyddu'r cap cost i £15,000, mae'r ymgynghoriad hwn yn cynnig y byddai'r eithriad yn para am 10 mlynedd yn lle hynny. Mae hyn yn golygu y byddai'n ofynnol i landlordiaid wario hyd at £15,000 bob 10 mlynedd yn ceisio cyrraedd yr isafswm safon. Mae eithriadau eraill ar gael, y byddwn yn manylu arnynt yn nes ymlaen.

Mae'r ymgynghoriad yn cynnig y byddai gwariant ar waith gwella yn cyfrif tuag at y cap cost o'r dyddiad y gosodir y ddeddfwriaeth eilaidd sy'n gwneud newidiadau i reoliadau MEES, a rhagwelir y bydd yn 2026.

Yn ein hymateb 2020 i'r ymgynghoriad MEES gwreiddiol, argymhellodd y CLA y dylai'r eithriad cap cost fod yn amrywiol yn seiliedig ar incwm rhent yr eiddo, er mwyn adlewyrchu'r gwahaniaeth enillion ar fuddsoddiad a fyddai'n cael ei gyflawni ar eiddo gwahanol. Mae'r ymgynghoriad hwn yn bwrw ymlaen â fersiwn o'r syniad hwnnw ac yn ceisio barn ar eithriad fforddiadwyedd newydd, a allai newid y cap cost uchaf.

Mae pum opsiwn yn cael eu hystyried ar sail eithriad fforddiadwyedd newydd:

1. Gostwng y cap cost yn awtomatig o £15,000 i £10,000 pe bai'r eithriad fforddiadwyedd yn cael ei sbarduno
2. Dull sy'n seiliedig ar lefel rhent — byddai'r cap cost yn cael ei bennu ar lefel a bennir gan y rhent a godir
3. Dull Ardal Farchnad Rhentu Eang (BRMA) (defnyddir BRMA i bennu uchafswm cyfraddau lwfans tai lleol ar gyfer ardal yn seiliedig ar nifer yr ystafelloedd gwely a lleoliad)
4. Ymagwedd seiliedig ar fand treth gyngor
5. Ymagwedd seiliedig ar ardal awdurdodau lleol

Yn debyg i'r eithriad 'pob gwelliant perthnasol a wnaeth' (y cap cost), cynigir y byddai'r eithriad fforddiadwyedd yn para am 10 mlynedd, ac ar y pwynt hwnnw byddai naill ai angen mwy o fuddsoddiad yn yr eiddo, neu byddai eithriad newydd yn cael ei gofrestru.

Mae'r ymgynghoriad yn ceisio barn ar yr eithriadau presennol ac yn gofyn am gyflwyno awgrymiadau o eithriadau newydd, neu welliannau i'w gwneud. Yr eithriadau presennol eraill yw: 'cost uchel' (ar gael os byddai'r gwaith rhataf yn costio mwy na'r cap cost), eithriad inswleiddio waliau, caniatâd trydydd parti (e.e. gan y tenant neu'r awdurdod cynllunio lleol) a dibrisio eiddo.

Nid yw'r ymgynghoriad yn sôn yn benodol am eithriad ar gyfer adeiladau rhestredig ac adeiladau mewn ardaloedd cadwraeth. Fodd bynnag, mae'r ymgynghoriad EPC yn cynnig ei gwneud yn ofynnol i'r adeiladau hyn gael EPC, nad yw'n ofynnol iddynt gael ar hyn o bryd. Byddai hyn yn dod â nhw i mewn i gyfundrefn MEES. Bydd y CLA yn argymell yn ein hymateb y dylid cyflwyno eithriad newydd, yn benodol ar gyfer eiddo treftadaeth, i'r rheoliadau MEES.

Cynigiodd ymgynghoriad EPC y dylid ei gwneud yn ofynnol i osod tymor byr, a ddiffinnir yn gyffredinol fel eiddo a feddiannir am lai na 31 diwrnod, gael EPC yn y man meddiannaeth. Ar hyn o bryd mae gosod tai tymor byr wedi'u heithrio o'r gofyniad i gael EPC cyn belled nad yw'r meddiannydd yn gyfrifol am dalu cost yr ynni. Nid yw'r rheoliadau MEES presennol yn rhestru eiddo sy'n cael eu meddiannu ar drwydded am 'dymor byr' fel tenantiaeth berthnasol, ac felly hyd yn oed pe bai'n ofynnol iddynt gael EPC, ni fyddai'n ofynnol iddynt fodloni'r MEES. Mae'r ymgynghoriad hwn yn cynnig dod â gosod tai tymor byr sy'n cael eu meddiannu ar drwydded i gwmpas, ac yn ei gwneud yn ofynnol iddynt fodloni MEES newydd EPC 'C'.

Y prif gyfiawnhad dros y cynnig hwn yw bod y llywodraeth yn pryderu y byddai landlordiaid PRS yn trosi eiddo PRS i osod tymor byr er mwyn osgoi safonau MEES newydd.

Mae Llywodraeth y DU yn ymwybodol bod rhai landlordiaid wedi cymryd camau cynnar i gwrdd â EPC 'C' ers ymgynghori â'r newidiadau gyntaf yn 2020; mae'r CLA yn gwybod am lawer o aelodau sy'n dod i'r categori hwn. Mae'r llywodraeth am wobrwyo ac annog gweithredu'n gynnar ac felly mae wedi cynnig trefniadau trosiannol ar gyfer y rhai sy'n cwrdd EPC 'C' yn seiliedig ar y drefn bresennol a'r metrig. Bydd y landlordiaid hynny sy'n cydymffurfio ag EPC 'C' yn erbyn metrigau presennol yn cael eu hystyried yn cydymffurfio nes bod eu tystysgrif yn dod i ben neu gael ei ddisodli gan EPC newydd.

Enghraifft - Mae landlord yn uwchraddio eiddo i 'C' yn 2025 o dan y drefn bresennol, mae eu EPC yn para am 10 mlynedd. Felly byddant yn cael eu hystyried yn cydymffurfio tan 2035 (cyn belled nad yw'r EPC yn cael ei ddisodli) ac ni fydd yn rhaid iddynt gwrdd â 'C' o dan y drefn newydd erbyn 2028 neu 2030.

Bydd gofyn i landlordiaid nad ydynt yn cydymffurfio ag EPC 'C' o dan y drefn bresennol gael tystysgrif newydd.

Enghraifft - Mae gan landlord eiddo â sgôr 'D' ar EPC a gomisiynwyd yn 2025. Byddai'r EPC hwnnw wedi dod i ben yn 2035, ond oherwydd y gofynion i ddangos 'C' erbyn 2030 ar gyfer tenantiaethau presennol o dan y drefn newydd, bydd angen iddynt gyfarwyddo EPC newydd i ddangos cydymffurfiaeth erbyn 2030.

Y llinell amser ar gyfer gweithredu'r drefn newydd yw y byddai EPCs gyda'r metrigau newydd ar gael o ail hanner 2026.

Cynigiodd ymgynghoriad EPC wneud bod EPC yn dod i ben yn ddigwyddiad sbarduno ar gyfer cyfarwyddo un newydd. Byddai hyn yn golygu, mewn rhai achosion, efallai y bydd gofyn i landlord gyfarwyddo EPC newydd yn 2026, a fyddai'n cynnwys y metrigau MEES newydd. Fodd bynnag, oherwydd na fyddai'r rheoliadau MEES newydd ar waith eto (maent yn dod i rym yn 2028), byddai'n ofynnol i'r landlord ddangos cydymffurfiaeth â'r hen MEES. Er y byddai metrig cost ar yr EPC newydd, byddai hyn wedi cael ei gyfrifo gan ddefnyddio methodoleg hollol wahanol a fyddai'n golygu nad oedd yr eiddo'n cydymffurfio mwyach ar gyfer yr MEES presennol (EPC 'E), er nad oedd unrhyw newidiadau i'r eiddo. Yn y senario hwn mae'r llywodraeth yn cynnig y gellid defnyddio hen EPC sydd wedi hen ffasiwn i ddangos cydymffurfiaeth â'r MEES presennol nes bod gofyn i'r landlord fod yn cydymffurfio â'r MEES newydd.

Rydym yn ymwybodol y bydd y cynigion uchod yn peri pryder i lawer o aelodau CLA yng Nghymru a Lloegr. Os oes gennych gwestiynau pellach am y cynigion, cysylltwch â'ch swyddfa ranbarthol CLA yn y lle cyntaf.

Bydd y CLA yn ymateb i'r ymgynghoriad erbyn dyddiad cau 2 Mai 2025, a bydd yn ymgynghori â'n Pwyllgor Busnes a'r Economi Wledig, a Pholisi i lywio ein hymateb.