Sut i ddatblygu tai gwledig fforddiadwy

Canolbwyntiodd Wythnos Tai Gwledig 2023 ar gydweithio rhwng tirfeddianwyr a phartneriaid i ddarparu tai fforddiadwy gwledig. Yn ystod yr wythnos, darparodd y CLA adnoddau ar-lein, gan gynnwys blogiau addysgiadol a chanllawiau, yn ogystal â chynnal gweminar ar dai gwledig.

Rydym yn siarad â Jo Lavis, Cyfarwyddwr Datrysiadau Tai Gwledig, am y teithiau allweddol o'r weminar a sut y gall aelodau helpu i sicrhau bod tai fforddiadwy gwledig yn cael eu hadeiladu yn eu cymunedau.

Wrth drafod pwy y dylid mynd ati gyntaf ynglŷn â datblygu tai fforddiadwy gwledig, dywed Jo fod ymgysylltu cynnar bob amser yn cael ei argymell; fodd bynnag, yn hytrach na mynd yn syth at y cynllunwyr, gallai fod o gymorth siarad â swyddog tai strategol neu alluogi'r awdurdod lleol yn gyntaf. Mae hi hefyd yn awgrymu y gall tirfeddianwyr adeiladu cefnogaeth i gynllun yn anffurfiol drwy egluro eu cynigion i aelodau dylanwadol o'r gymuned, fel cynghorydd lleol neu blwyf.

Mae Jo yn nodi bod tirfeddianwyr, mewn rhai achosion, wedi elwa o ymgysylltu â Galluogwr Tai Gwledig (RHE). Gan weithio'n annibynnol ar awdurdod lleol, eu gwaith yw esbonio i dirfeddianwyr a chymunedau y broses ar gyfer datblygu tai fforddiadwy gwledig, helpu i asesu anghenion tai lleol, rhoi cyngor ar addasrwydd safle, ac adeiladu a chynnal cymorth cymunedol.

Ym mis Mehefin, gan gydnabod gwerth RhES, cyhoeddodd y llywodraeth £2.5m i gryfhau ac ymestyn rhwydwaith RHE ledled Lloegr, y mae'r CLA yn ei groesawu. Mae gan wefan Gweithredu gyda Chymunedau yng Ngwlad Lloegr restr o fanylion cyswllt ar gyfer RhEau.

Mae aelodau CLA wedi gofyn am gyngor ar werth tir, gyda rhai yn poeni y bydd darparu tai fforddiadwy yn golygu nad ydynt yn gwneud y gorau o werth canfyddedig eu tir, a elwir yn aml yn 'werth gobeithiol'. Dywed Jo fod gwerth tir yn adlewyrchu ei ddefnydd presennol a'r defnydd posibl yn y dyfodol os caiff ei ddyrannu ar gyfer datblygu yn y cynllun lleol. Mae'n tynnu sylw at y bydd polisïau cynllun lleol hefyd yn pennu'r math, maint a chymysgedd deiliadaeth o dai sydd i'w darparu ar y safleoedd hyn pan fydd safle yn cael ei ddyrannu ar gyfer tai. Mae'r gofynion hyn yn bwydo i'r pris a dalwyd am y tir. Mae cynigion datblygu nad ydynt yn gwneud y darpariaethau hyn yn annhebygol iawn o gael caniatâd cynllunio, a bydd gwerth y tir yn parhau i fod gwerth ei ddefnydd presennol.

Mae Jo yn egluro bod y gofynion polisi ar gyfer safleoedd eithriadau gwledig hyd yn oed yn fwy llym. Nid yw safleoedd eithriadau gwledig yn cael eu dyrannu yn y cynllun lleol a dim ond os ydynt yn darparu tai fforddiadwy i ddiwallu angen lleol yn barhaol yn cael eu hystyried am ganiatâd cynllunio. O'r herwydd, nid oes gwerth datblygu pellach i'w gael. Yn wir, oherwydd bod costau adeiladu cartrefi fforddiadwy yn fwy na'r incwm o renti a gwerthiannau fforddiadwy, byddai gwerth tir gweddilliol negyddol. Gan y dylid codi mewn gwerth o'r defnydd presennol i'r tirfeddiannwr ar gyfer dod â'r tir ymlaen, bydd grantiau ar gael i roi cymhorthdal i hyfywedd y cynllun. Fel arfer, mae'r pris gwerthu yn cael ei feincnodi'n anffurfiol er mwyn darparu tua £10,000- £12,000 y plot i'r tirfeddiannwr neu'r hyn sy'n cyfateb i £100,000-£120,000 yr erw.

Bydd sawl cynllun lleol yn caniatáu i leiafrif o'r cartrefi ar safleoedd eithriadau gwledig fod ar werth yn y farchnad. Mae'r nifer a ganiateir ond yn ddigonol i wneud y cynllun yn ariannol hyfyw, nid i gynyddu gwerth y safle, a ddylai aros o fewn yr ystod meincnod arferol.

Mae Jo hefyd yn nodi bod perchnogion tir, yn achlysurol, wedi cael cynnig plot neu eiddo i'w gadw yn lle derbyn taliad arian parod am y tir. Gallai'r opsiwn hwn fod yn hynod werthfawr i aelodau na fyddai fel arall yn gallu adeiladu cartref newydd ar gyfer eu portffolio rhent neu weithiwr eu busnes.

Nododd Jo, er gwaethaf yr opsiynau hyn, bod y cyflenwad o gartrefi fforddiadwy gwledig newydd yn gostwng. Mae Jo yn dyfynnu'r Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol, sy'n nodi na ddylai'r rhan fwyaf o awdurdodau cynllunio lleol ei gwneud yn ofynnol i dai fforddiadwy gael eu hadeiladu ar safleoedd o lai na 10 annedd, ac eithrio mewn ardaloedd gwledig dynodedig. Mae ymchwil gan Jo ar gyfer y Rhwydwaith Gwasanaethau Gwledig yn dangos bod y polisi hwn wedi arwain at golli cyfleoedd sylweddol i wella'r cyflenwad, sy'n golygu y dylid gwrthdroi'r polisi.

I lawer o gymunedau gwledig, yr unig lwybr sydd ar gael i ddarparu tai fforddiadwy yw drwy safleoedd eithriadau gwledig. Fodd bynnag, mae Jo yn nodi bod cryn amrywiad lleol o ran cymhwyso'r polisi hwn. Yn 2022, roedd ychydig dros 50% o'r holl gwblhau safleoedd eithriadau gwledig mewn chwe awdurdod lleol.

Ac eto mae'r datblygiadau tai fforddiadwy pwrpasol, bach hyn yn gwneud cyfraniad amhrisiadwy wrth helpu cymunedau i ffynnu. Mae Jo yn annog aelodau'r CLA i ystyried a oes ganddynt safle addas o fewn pentref neu ar ymyl pentref — efallai safle bach anghynhyrchiol neu'n anodd ei ffermio, neu gornel o gae mwy. Gall galluogwr tai RHE neu awdurdod lleol roi cyngor ar ei addasrwydd. Fel arall, gall cymdeithas dai sy'n darparu tai fforddiadwy gwledig yn eich ardal chi roi barn.

Ni fydd y safleoedd hyn byth yn denu gwerth tir a ddyrennir ar gyfer tai mewn cynllun lleol, ond mae Jo yn nodi bod cynlluniau lleol yn cymryd blynyddoedd i'w mabwysiadu ac nid oes sicrwydd y bydd safle yn cael ei ddyrannu. Mae darparu safle eithriad gwledig yn cynnig cyfle ar unwaith i ennill enillion arian parod o'r tir sy'n uwch na gwerth amaethyddol, gan ddarparu cyfalaf ar gyfer y busnes fferm neu gyfraniad tuag at gronfa bensiwn o bosibl.

Gan gydnabod hyn, mae'r CLA yn gweithio gyda Jo ar 'pasbort cynllunio' ar gyfer safleoedd eithriadau gwledig i'w gwneud yn gyflymach, yn llai peryglus ac yn rhatach i gael caniatâd cynllunio ar y safleoedd hyn.

Gall aelodau gysylltu â'r CLA i gael cyngor am ddim ar sut i ddechrau darparu tai gwledig, gan gynnwys cynllunio am ddim ac arbenigedd treth.