Mewn Ffocws: Tystysgrif Defnydd neu Ddatblygiad Presennol Cyfreithlon

Mae Tystysgrif Cyfreithlondeb y Defnydd Presennol yn fecanwaith sy'n rheoleiddio torri rheolaeth gynllunio ac sy'n cael yr effaith o wneud y toriad wedi'i eithrio rhag camau gorfodi gan yr awdurdod cynllunio. Fe'i gelwir gan lawer o enwau gan gynnwys CLEUD, tystysgrif defnydd cyfreithlon neu hyd yn oed tystysgrif datblygu cyfreithlon.

Fe'i rhoddir gan awdurdod cynllunio yn ôl-weithredol i ddatblygiad gweithredol heb awdurdod neu i newid defnydd materol o dir neu adeilad nad oedd unrhyw ganiatâd cynllunio wedi ei geisio na'i roddwyd yn wreiddiol ar ei gyfer.

Mae'n bwysig nodi bod tystysgrif o ddefnydd cyfreithlon yn ddogfen gyfreithiol; nid caniatâd cynllunio ydyw.

Daw tystysgrifau defnydd cyfreithlon o dan Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 a gall fod yn anodd eu cael. Mae hyn oherwydd bod rhaid i'r newid defnydd neu'r datblygiad gweithredol fod wedi bodoli'n barhaus am gyfnod penodol o amser cyn y gellir gwneud cais am CLEUD ac, gobeithio, ei ganiatáu. Fodd bynnag, gall profi hyn fod yn anodd. Wedi'r cyfan, pe bai'r toriad wedi bod yn hysbys i'r awdurdod cynllunio perthnasol cyn i'r CLEUD gael ei wneud cais amdano, mae'n debygol o fod wedi bod yn destun camau gorfodi neu gais am gais cynllunio ôl-weithredol cyn i'r cyfnod amser perthnasol fynd heibio.

Wedi dweud hynny, o dan rai amodau rhoddir tystysgrifau defnydd cyfreithlon, sy'n golygu nad yw torri a allai fod wedi arwain at gamau gorfodi bellach yn fygythiad i'r tirfeddiannwr.

Efallai bod rhai gweithgareddau, fel amaethyddiaeth, yn gyfreithlon o safbwynt cynllunio oherwydd nad ydynt o fewn rheolaeth gynllunio. Gallai hyn fod oherwydd eu bod wedi digwydd cyn cyflwyno rheolaeth gynllunio cynhwysfawr, oherwydd nad ydynt yn gyfystyr â datblygiad, oherwydd bod ganddynt ganiatâd cynllunio yn benodol eisoes, neu oherwydd bod y datblygiad efallai y pwnc neu'r hawliau datblygu a ganiateir a nodir yng Ngorchymyn Tref a Gwlad (Datblygiad Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr) 2015 (fel y'i diwygiwyd), neu yng Nghymru Gorchymyn Tref a Gwlad (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) 1995 (fel y'i diwygiwyd).

Mae gweithgareddau eraill yn dod yn gyfreithlon oherwydd treigl amser. Pan fydd datblygiad neu newid defnydd yn digwydd heb y caniatâd cynllunio perthnasol, mae'n debygol o dorri rheolaethau cynllunio. Os yw'r toriad yn barhaus dros nifer o flynyddoedd, fodd bynnag, a gellir profi hyn, yna mae cael tystysgrif o ddefnydd cyfreithlon presennol yn ffordd o reoleiddio'r gweithgaredd neu'r datblygiad hwnnw.

Mae Deddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 yn darparu gwahanol derfynau amser ar gyfer gwahanol fathau o dorri rheolaeth gynllunio. Mae'r rhain yn cynnwys:

Yn achos datblygiadau adeiladu, peirianneg, mwyngloddio neu ddatblygiadau gweithredol eraill, rhaid cychwyn camau gorfodi o fewn pedair blynedd ar ôl cwblhau'r datblygiad yn sylweddol. Gelwir hyn yn aml yn dystysgrif defnydd cyfreithlon rheol pedair blynedd. Ar ôl i'r cyfnod amser fynd heibio, a chyn belled nad oes unrhyw gamau gorfodi wedi'u cymryd, gall y datblygwr wneud cais am CLEUD i reoleiddio'r toriad.

Mae gan ddatblygiad gweithredol ddiffiniad eang a gall hyd yn oed gynnwys datblygiad gweithredol sy'n gysylltiedig â chreu cwrs marchogaeth traws-wlad neu gwrs croes modur ar eich tir. Os yw statws cynllunio'r tir yn amaethyddol, mae'r math hwn o ddatblygiad gweithredol yn gofyn am ganiatâd cynllunio. Mae methu â chael hyn yn torri rheolaeth gynllunio a gallai arwain at gamau gorfodi oni bai y ceisir CLEUD ar ôl cyfnod o bedair blynedd a fydd yn cychwyn o ddyddiad cwblhau'r datblygiad yn sylweddol.

Pan fydd newid defnydd adeilad i un tŷ wedi digwydd, rhaid cymryd camau gorfodi o fewn pedair blynedd o ddyddiad y torri'r rheolaeth gynllunio. Mae'r terfyn amser hwn hefyd yn berthnasol pan fo tŷ sengl wedi'i isrannu'n fflatiau.

Nid yw llawer o ffermwyr a thirfeddianwyr eraill yn sylweddoli bod hyn yn berthnasol i'r hyn y gellid ei ystyried yn newidiadau defnydd mân neu ddiganlyniad, fel ymgymryd â gwaith adeiladu i drosi adeilad fferm segur yn floc sefydlog ar gyfer ceffylau hamdden. Mae hyn yn gyfystyr â datblygiad gweithredol, felly dylid gofyn am ganiatâd cynllunio. Os na, gellir gwneud cais am dystysgrif o ddefnydd cyfreithlon presennol ar ôl pedair blynedd o ddyddiad y torri'r rheolaeth gynllunio.

Ar gyfer unrhyw doriad rheoli cynllunio arall, rhaid cymryd camau gorfodi o fewn 10 mlynedd i ddyddiad y toriad - y dystysgrif defnydd cyfreithlon fel y'i gelwir yn rheol 10 mlynedd. Mae hyn yn berthnasol i newid defnydd materol a thorri'r amod a osodir ar ganiatâd cynllunio.

Mae llawer o enghreifftiau o hyn, ond mae'r rhai sy'n effeithio ar ffermwyr a thirfeddianwyr yn cynnwys diffyg cydymffurfio ag amod deiliadaeth amaethyddol. Os nad yw deiliaid tŷ yn gweithio ym maes amaethyddiaeth ac erioed wedi gweithio, ar ôl 10 mlynedd o fyw'n barhaus mewn tŷ ag amod deiliadaeth amaethyddol, gallant wneud cais am CLEUD i reoleiddio'r achos o dorri'r amod.

Mae carafanau sefydlog a chartrefi modur hefyd yn enghraifft ddiddorol. Os caiff ei roi ar dir amaethyddol, ystyrir bod y tir o dan y garafán sefydlog neu'r cartref modur yn newid defnydd sylweddol ac os yw'r awdurdod cynllunio yn darganfod ei fod yno, mae'n ddigon posibl y byddant yn gofyn i'r perchennog ei dynnu. Fodd bynnag, os caiff ei adael yn yr un lle am 10 mlynedd, gellir cael CLEUD ar gyfer newid defnydd y tir o dan y garafán neu'r gartref modur yn unig, ond mae'n debyg nid y cae yn ei gyfanrwydd.

Gwneir ceisiadau am dystysgrif o ddefnydd cyfreithlon presennol i awdurdod cynllunio ac maent yn ceisio canfod cyfreithlondeb:

• Unrhyw ddefnydd presennol o adeiladau neu dir.
• Unrhyw weithrediadau sydd wedi cael eu cynnal yn y tir, ar, dros neu o dan y tir.
• Unrhyw fethiant i gydymffurfio ag unrhyw amod neu gyfyngiad yr oedd caniatâd cynllunio wedi'i roi arno.

Caiff ceisiadau eu beirniadu ar 'cydbwysedd tebygolrwydd' ac er mwyn bod yn llwyddiannus, rhaid i'r ymgeisydd allu dangos bod y datblygiad gweithredol neu'r newid defnydd wedi bodoli'n barhaus am y cyfnod llawn o bedair neu ddeng mlynedd. Heb hyn, gellir gwrthod y cais.

Felly, mae'n hanfodol gwybod pryd y cwblhawyd y datblygiad gweithredol neu pan ddechreuodd y newid defnydd neu dorri amod.

Bydd CLEUD yn cael ei roi gan awdurdod cynllunio dim ond os ystyrir bod datblygiad presennol neu'r newid defnydd o'r tir yn gyfreithlon. Gellir caniatáu CLEUD mewn cysylltiad â datblygiad presennol neu newid defnydd, a fyddai wedi bod yn anghyfreithlon i ddechrau.

Os ydych chi'n aelod o'r CLA ac mae gennych unrhyw gwestiynau pellach am CLEUD, cysylltwch â'ch swyddfa ranbarthol i gael cyngor pellach.