Canllaw CLA i osgoi anghydfodau ffiniau

Yn ffodus, mae anghydfodau cymydogion yn digwydd yn gymharol anaml, ond pan fyddant yn codi, gallant achosi annymunol mawr ac ewyllys hirhoedlog. Weithiau gellir eu hysgogi gan wrthdaro o bersonoliaethau ac amharodrwydd ar y naill blaid neu'r llall i gyfaddawdu. Yn aml byddant yn ymwneud ag un parti yn unochrog yn gwneud newidiadau i nodweddion ffiniau neu hawliau tramwy preifat.

Fel y dywedodd yr Arglwydd Ustus Ward yn gryno mewn un achos o'r fath a gafodd ei ffordd i'r Llys Apêl: “Anghydfod ffiniau yw hwn. Clywed y geiriau hynny 'anghydfod ffini' yw llenwi barnwr hyd yn oed o'r gwarediad mwyaf cadarn a chyfeillgar â rhagflaenu dwfn gan fod anghydfodau rhwng cymdogion bob amser yn tueddu i orfodi, fel y gwnaeth hwn, ryw arddangosfa afresymol ac afradlon o ymddygiad anghymydog sy'n elwa i neb ond y cyfreithwyr.”

Felly, sut gall cymdogion geisio atal y fath drafferth? Mae yna nifer o bosibiliadau, y byddwn yn eu harchwilio yn eu tro. Yn gyntaf, ymgynghorwch bob amser ag unrhyw gymydog y gallai unrhyw gynnig ar gyfer arallgyfeirio effeithio arno a chyn cyflwyno cais am ganiatâd cynllunio. Yn aml gall cymdogion deimlo'n droseddu drwy gael eu gadael yn y tywyllwch neu beidio â chael gofyn am eu barn ar gynnig cynllunio. Weithiau gall fod ganddynt resymau dilys dros wrthwynebu rhyw agwedd ar gynllun, a thrwy weithio gyda nhw gellir addasu'r cynllun i fynd i'r afael â'u pryderon a thrwy hynny gellid atal gwrthwynebiad i'r cais cynllunio.

Ymgynghorwch bob amser â chymdogion lle mae unrhyw gynigion yn cael eu gwneud i newid nodweddion ffisegol ar ffiniau cyfreithiol neu draciau mynediad preifat. Mae hyn yn ddoeth hyd yn oed os mai dim ond adnewyddu strwythur presennol fel ffens neu roi mwy na phrwn arferol i wrych y bwriedir iddo. Heblaw bod yn gwrtais, efallai y bydd gan y cymydog argraff wahanol o ran perchnogaeth y strwythur y gellir ei ddatrys cyn i'r gwaith gael ei wneud.

Cynnal rhywfaint o ymchwil i berchnogaeth y nodwedd ffin drwy edrych ar y gweithredoedd teitl, atebion a roddir i ymholiadau gan werthwr blaenorol o'r tir ac unrhyw gofnodion teitl cyn cofrestru. Gall hen ffotograffau o'r awyr hefyd fod yn ffynhonnell gwybodaeth ddefnyddiol weithiau. Fodd bynnag, byddwch yn ofalus o ran cywirdeb unrhyw gynlluniau teitl. Yn aml mae'n bosibl bod cynllun wedi'i baratoi yn darlunio plot a oedd yn cael ei werthu i ffwrdd cyn codi ffens neu berth wedi'i blannu ar y ddaear. Yn dilyn hynny mae'r gwerthwr a'r prynwr yn cytuno ar linell y ffens neu'r gwrych newydd ond heb gyfeirio at y cynllun teitl. Dros amser, mae'n debygol iawn y bydd y ffens/gwrych yn cael ei ystyried fel y gwir ffin gyfreithiol yn hytrach na'r llinell a ddangosir ar y cynllun teitl. Dyna, wedi'r cyfan, lle roedd y partïon yn bwriadu rhedeg y ffin gyfreithiol. Yn yr un modd, anaml y mae dimensiynau a geir mewn hen drawsgludiadau yn cynnwys digon o wybodaeth i ganiatáu gwiriad mathemategol o'u cywirdeb. Weithiau daw yn syndod i berchnogion eiddo ddarganfod nad yw'r Gofrestrfa Tir yn gwarantu cywirdeb ffiniau cyfreithiol ond yn hytrach yn gweithredu o dan egwyddor 'ffiniau cyffredinol'. Mae Section 60 Land Registration Act 2002 yn darparu:

“60 (1) Mae ffin ystad gofrestredig fel y'i dangosir at ddibenion y gofrestr yn ffin gyffredinol, oni ddangosir fel y'i pennir o dan yr adran hon.

60 (2) Nid yw ffin gyffredinol yn pennu union linell y ffin.”

Beth mae hyn yn ei olygu yn ymarferol yw, os oes sefyllfa lle mae ffens (a godwyd efallai at ddibenion rheoli da byw) gwrych, yna o bosibl ffos ac yna ffens arall sy'n gwahanu dau dir daliad, ni fydd y Gofrestrfa Tir (yn absenoldeb unrhyw naratif yng nghofrestrau eiddo'r teitlau) yn mynegi unrhyw farn ynghylch pa un o'r nodweddion hyn sy'n gyfystyr union linell y ffin gyfreithiol rhwng y ddau ddaliad. Mae eu mapiau, yn enwedig mewn cyd-destun gwledig, i raddfa annigonol yn syml i allu penderfynu ar y mater. Mae canllaw defnyddiol a luniwyd gan y Gofrestrfa Tir (Public Guide 40s3) yn trafod y mater hwn y gellir ei lawrlwytho yn Cynlluniau Cofrestrfa Tir EM: ffiniau (PG40s3).

Ceisiwch nipio unrhyw anghydfod yn y blagur a'i ddatrys cyn iddo ddatblygu allan o bob cyfran i'w bwysigrwydd. Peidiwch â chaniatáu i bethau festu. I ddechrau ceisiwch drefnu cyfarfod wyneb yn wyneb i drafod y mater yn gyffredinol cyn rhuthro i ffwrdd at gyfreithwyr. Ceisiwch ddeall safbwynt eich cymydog a rhoi cyfle iddyn nhw ei esbonio.

Yn achos anghydfodau ffiniau, yn aml bydd tirfeddianwyr yn dweud “nid oes gan y tir dan sylw unrhyw werth sylweddol o gwbl ond dyma'r egwyddor sy'n bwysig.” Mae'n ddigon posibl bod hynny'n wir, ond mae angen i berchnogion tir gadw mewn cof mae egwyddorion yn dod am bris a lle mae ymgyfreitha dan sylw mae'n rhaid talu amdanynt. Ac, yn aml, bydd y gost honno'n llawer mwy na gwerth y tir neu'r hawl tramwy dan sylw. Mae yna adegau pan allai safiad 'caled a chyflym' fydd yr ymateb priodol ond bydd yn ddieithriad yn gyflymach, yn rhatach ac yn llawer llai trafferthu i drafod ateb a symud ymlaen.

Mewn dyfarniad Llys Apêl arall cwynodd yr Arglwydd Ustus Mummery: “Mae'r ymarfer cyfan wedi bod yn brofiad anghyfforddus o agweddau anfoddhaol ar ymddygiad a chost anghydfodau cymydogion yn y llysoedd. Mae pawb yn cytuno, os o gwbl yn bosibl, y dylid setlo anghytundebau rhwng cymdogion ynghylch hawliau tramwy, ffiniau neu beth bynnag heb fynd yn agos at lys byth. Yn fy marn i, mae dyletswydd ar gynghorwyr proffesiynol i rybuddio eu cleientiaid yn gynnar am anfantais ymgyfreitha cymdogion, hyd yn oed i barti llwyddiannus. Os bydd yr achos yn mynd i'r llys mae yna, fel y dengys yr achos hwn, rywfaint o ansicrwydd ynghylch y canlyniad yn y pen draw. Nid yw'r achos bob amser yn dod i ben gyda'r treial.

Mae apeliadau yn bosibl. Yr hyn sy'n sicr yw, ar ddiwedd y dydd, y bydd un o'r partïon yn colli ac fel arfer bydd yn gorffen gyda gorchymyn i dalu costau cyfreithiol sylweddol iawn. Nid yw hyn yn dda i'r blaid golledig nac i'r gobaith o gysylltiadau cytûn rhwng cymdogion sy'n parhau i fyw drws nesaf i'w gilydd ar ôl i'r achos ddod drosodd. Bydd cost a straen achos llys yn aml yn arwain at ddirywiad pellach perthnasoedd sydd eisoes wedi'u difrodi. Efallai y byddai'r partïon yn arswydo o ddarganfod bod yr ymgyfreitha wedi difetha eu heiddo, yn ogystal â'u bywydau... Pan fydd anghydfod cymydog yn cyrraedd y llys, mae perygl iddo edrych yn gymharol ddibwys i bawb ac eithrio'r partïon. Ymddengys fod gan lawer o fathau eraill o anghydfod hawliad mwy ar adnoddau llys cyfyngedig a gor-feichiog. Weithiau mae anghydfodau cymydog yn ddibwys. Hyd yn oed wedyn maent o bosibl yn ddifetha, mewn termau ariannol a dynol, i'r ddwy ochr.”

Ystyried dewis arall yn lle achos cyfreithiol fel cyfryngu. Mae cyfryngu yn broses wirfoddol, gyfrinachol lle mae pobl sy'n ymwneud ag anghydfod yn cael eu helpu gan drydydd parti niwtral (y cyfryngwr) i ddatrys eu problemau ar y cyd. Nid yw'r cyfryngwr byth yn cymryd ochrau nac yn gosod ateb, ond yn hytrach yn helpu'r cyfranogwyr i gyrraedd ateb y maent yn hapus ag ef. Yna caiff hyn ei lunio i gytundeb cyfreithiol. Gall cyfryngu wella cyfathrebu ac mae'n ffordd gost-effeithiol profedig o ddatrys anghydfodau. Gall fod yn arbennig o effeithiol mewn sefyllfa anghydfod ffiniau pan fo ansicrwydd a yw ymgyfreitha yn mynd i fod yn llwyddiannus a lle efallai nad canlyniad 'ennill i gyd - colli popeth' yw'r mwyaf priodol. Mae llawer mwy o gyfle i'r partïon gyfaddawdu a dod i ateb mwy creadigol (er enghraifft gallai'r partïon gytuno y gellid gwerthu llain o dir anghydfod i un ohonynt neu ei gyfnewid am hawl tramwy ar delerau y cytunwyd arnynt. Neu y gall un parti gael prydles ar y tir anghydfod cyhyd â'u bod yn parhau i fod yn berchen ar eu heiddo cyfagos.)

Mae'r math hwn o setliad y tu hwnt i'r cwmpas sydd ar gael i farnwr. Yn olaf, gan fod cyfryngu yn broses gydweithredol a bod angen i'r partïon eu hunain gytuno i'r canlyniad, mae'n llai o gleisio i barhau cysylltiadau cyfagos na dyfarniad a osodir ar y partïon gan farnwr. Mae'r gyfradd llwyddiant ar gyfer cyfryngu yn siarad drosto'i hun - yn y rhanbarth o 80% o achosion sy'n cael eu cyfryngu setlo ar y diwrnod neu'n fuan iawn wedyn.

Cymeradwyodd yr Arglwydd Ustus Mummery y defnydd o gyfryngu mewn achos anghydfod cymydog arall yn Bradford v James [2008]. Dywedodd: “Mae gormod o anghydfodau cymydogion calamitaidd yn y llysoedd. Dylid gwneud mwy o ddefnydd o wasanaethau cyfryngwyr lleol, sydd â sgiliau cyfreithiol a thirfesur arbenigol ac sydd â phrofiad mewn datrys anghydfodau amgen. Dylid gwneud ymgais i gyfryngu yn iawn ar ddechrau'r anghydfod ac yn sicr ymhell cyn i bethau droi'n gas a dod yn ddrud. Erbyn i gymdogion gyrraedd y llys mae'n aml yn rhy hwyr i gynlluniau ADR a chyfryngu yn y llys gael llawer o effaith. Mae cyfreitha yn caledu agweddau. Mae costau'n dod yn fater gwaethygol ychwanegol. Bron yn ôl ei fomentwm ei hun mae'r achos a oedd yn gwaeddi allan am gyfaddawd yn symud ymlaen ac i fyny i gasgliad sy'n drychinebus i un o'r pleidiau, o bosibl i'r ddwy.”

Efallai y bydd diwrnod o gyfryngu yn gosod y partïon yn ôl yn y rhanbarth o £2,000 yr un, ond o'i gymharu â chostau rhedeg anghydfod i dreial (lle nad yw costau o £250,000 heb eu clywed) mae'n debygol o fod yn arian wedi'i wario'n dda.