Ymgynghoriadau ar brynu gorfodol yng Nghymru a Lloegr

Cyhoeddwyd dau ymgynghoriad ychydig cyn y Nadolig ar brynu gorfodol. Roedd un o'r Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol (MHCLG) o'r enw “Proses Prynu Gorfodol a Diwygiadau Iawndal”, ac mae'n cau ar 13 Chwefror 2025. Yr ail, gan Gomisiwn y Gyfraith, sydd â'r teitl yn syml “Prynu Gorfodol”, ac mae ganddo ddyddiad cau ymateb o 31 Mawrth.

Dyma grynodeb o rannau pwysig ymgynghoriad MHCLG gan mai hwn yw'r pwysicaf, ynghyd â'n sylwadau cychwynnol. Bydd blog diweddarach yn canolbwyntio ar ymgynghoriad Comisiwn y Gyfraith.

Anfonwch unrhyw sylwadau sydd gennych i cpo@cla.org.uk erbyn 31 Ionawr.

O dan y llywodraeth flaenorol, daeth Deddf Lefelu i Fyny ac Adfywio 2023 â newidiadau i'r drefn iawndal ar gyfer tir sy'n cael ei gaffael yn orfodol. Mae'r ddeddf hon yn caniatáu i'r rhai sy'n caffael tir yn orfodol anwybyddu gwerth gobaith (y gwerth y gellir ei briodoli i botensial datblygu yn y dyfodol) lle mae'r tir hwnnw i'w ddefnyddio ar gyfer ysbytai newydd, ysgolion newydd neu ddatblygiad gan gynnwys tai fforddiadwy. Mae'r grym hwn yn cael ei gydbwyso gan brawf budd y cyhoedd a'r angen, os yw gwerth gobaith i gael ei dynnu, am gyfarwyddyd gan y gweinidog.

Roedd y CLA yn gwrthwynebu hyn yn gryf ar y pryd, ond mae bellach mewn cyfraith. Mae ymgynghoriad newydd MHCLG yn edrych ar fanylion gweithredu.

Nid yw'r llywodraeth hon na'r olaf wedi egluro pam eu bod yn credu ei bod yn gyfreithlon i'r wladwriaeth dynnu tir oddi ar unigolyn a thalu tanwerth hyd yn oed os ydynt yn credu ei fod er budd y cyhoedd. Nid ydynt ychwaith wedi cynnal unrhyw asesiadau effaith sy'n manylu ar ragdybiaethau ynghylch pa mor aml y bydd y pŵer hwn yn cael ei ddefnyddio, y budd i'r wladwriaeth a'r effaith ar y tirfeddiannwr. Byddwn yn parhau i herio'r llywodraeth ar hyn.

Mae'r llywodraeth yn dal y dylai'r rhai yr effeithir arnynt gan brynu gorfodol fod â hawl i “iawndal teg”. Nid oes neb yr wyf wedi cyfarfod yn teimlo eu bod wedi dyfod trwy brynu gorfodol o dan y drefn bresenol wedi teimlo eu bod wedi cael iawndal teg. Felly mae'n rhaid i'r llywodraeth ddiffinio beth yn union yw “teg”.

Bydd y CLA yn parhau i ddadlau bod gwerth gobaith yn rhan o werth marchnad unrhyw eiddo. Dim ond mewn prynu gorfodol y mae'n weladwy oherwydd ei fod wedi'i rannu'n artiffisial yn y prisiad ar gyfer hawliadau iawndal prynu gorfodol.

Mae tirfeddianwyr yn awyddus i ddwyn tir ymlaen i'w ddatblygu. Yn aml nid yw'r atalydd go iawn yn ymwneud â gwerthoedd tir ond â pholisi cynllunio, rheoli datblygu ac adrannau cyfreithiol o fewn awdurdodau cynllunio lleol. Nid yw hyd yn oed y diwygiadau diweddar i'r Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol (NPPF) yn cynnig llawer i helpu datblygu ar gyfer aneddiadau gwledig.

Mae'r ymgynghoriad hwn yn gofyn a yw:

• Dylid caniatáu i gyfarwyddiadau ar ran cynghorau tref a chymuned wneud cais am gyfarwyddiadau i gael gwared ar werth gobaith. Nid yw'r CLA yn credu y dylai'r pŵer hwn fod ar gael i gynghorau tref a chymuned. Os caniateir y pŵer i gael gwared ar werth gobaith fel hyn yna bydd yn symud prynu gorfodol i ddewis cyntaf, yn hytrach na mesur o ddewis olaf.
• A ddylai Arolygwyr Cynllunio allu gwneud penderfyniadau ar gael gwared ar werth gobaith? Y cwestiwn yma yw a yw gwleidydd neu was sifil yn y sefyllfa orau i wneud y penderfyniad ar ddileu gwerth gobaith a phwy fyddai'n fwyaf gwrthrychol wrth ddod i'r penderfyniad hwnnw. Rhowch wybod i ni eich meddyliau.
• Mae'r llywodraeth hefyd yn edrych ar gyflwyno pŵer cyffredinol a fyddai'n galluogi caffael gorfodol heb unrhyw werth gobaith ar dir tir llwyd mewn ardaloedd adeiledig, hyd yn oed lle nad oes caniatâd cynllunio, a thir wedi'i ddyrannu ar gyfer datblygu preswyl mewn Cynllun Lleol a fabwysiadwyd ond nad yw wedi dod ymlaen i'w ddatblygu. Byddai'r CLA yn gwrthwynebu unrhyw hawl awtomatig i gael gwared ar werth gobaith. Rhaid iddo fod yn gais unigol am gyfarwyddyd ar bob safle, gan fod yn rhaid cymryd digolledu ar danwerth (sef cael gwared ar werth gobaith) ar bob safle.

Telir y taliadau colled hyn i berchnogion tir a meddianwyr pan fydd ganddynt dir a gaffaelwyd. Ar hyn o bryd mae'r taliad colled yn 10% o werth y tir gyda nenfwd o £75,000. Rhennir hyn rhwng y taliad colled sylfaenol o 7.5% o fuddiant y person yn y tir a 2.5% i'r meddiannydd. Mae perchen-feddiannydd yn cael y taliad sylfaenol a'r taliad meddianwyr. Mae'r papur yn cynnig bod hyn yn cael ei wrthdroi fel bod y meddiannydd yn cael 7.5% a'r rhai sydd â llog yn cael 2.5%.

Mae'r CLA o'r farn bod y cynnig hwn yn methu â chynnig iawndal digonol i'r rhai sy'n colli eu teitl i dir. I ddechrau, Mae'r nenfwd o £75,000 wedi dyddio ac mae cyfanswm y taliad colled o 10% yn annigonol. Byddem yn croesawu eich meddyliau a'ch profiadau ar hyn.

Byddai hyn yn caniatáu mwy o ddefnydd o feddiant dros dro yn hytrach na chaffael parhaol.

Rydym yn ofalus ynghylch meddiant dros dro gan ein bod wedi gweld pa mor wael y mae wedi'i ddefnyddio gan HS2. Fe'i defnyddiwyd i oedi talu iawndal am gymryd tir parhaol a gadarnhawyd yn ddiweddarach. Cymerodd HS2 dir dros dro a gwneud gwaith parhaol arno gan gynnwys dymchwel, adeiladu, tirlunio a phlannu.

Yn ogystal, un o'r rhesymau dilys i wrthwynebu caffael gorfodol yw nad oes angen y tir yn barhaol ar y datblygwyr, felly ni ddylent allu ei gymryd yn barhaol. Byddai'r mesur hwn yn dileu'r gallu i drafod ar feddiannaeth dros dro. Os cymerir tir dros dro yna dylid talu iawndal ymlaen llaw. Unwaith eto, rhowch wybod i ni am eich profiadau o HS2 neu gynlluniau eraill.

Mae'r llywodraeth am ganiatáu gwasanaeth hysbysiadau drwy ddulliau electronig, lle y cytunir arno rhwng y partïon.

Er bod manteision i gyflwyno hysbysiadau yn electronig gan y gellir eu hanfon ymlaen i'ch cynghorwyr proffesiynol yn hawdd, mae'r rhain yn ddogfennau pwysig sy'n sensitif i amser. A ddylid eu hanfon bob amser trwy bost dosbarthu a gofnodwyd?

Mae'r cynnig hwn yw nodi lleoliad tir sydd i'w ofynnol, yn hytrach nag amserlen fanwl gywir o bob darn o dir i'w gaffael, gan y bydd hyn ar gael yn y ddogfennaeth prynu gorfodol sydd ar gael naill ai ar-lein neu mewn lleoliad lleol.

Byddai hyn yn ymddangos yn awgrym synhwyrol, ond a fyddech chi'n dibynnu ar hysbysebion cyhoeddus yn y papur newydd lleol i'ch hysbysu?

Byddai'r cynnig hwn yn caniatáu cywiriadau bach i'r gorchmynion, yn bennaf i gyfrif am wallau. Byddai hyn yn ymddangos yn ateb syml ar gyfer materion bach a mân.

A yw'r anallu i gael gorchymyn wedi'i gywiro wedi bod yn broblem i chi yn y gorffennol? Neu a allai y pŵer newydd hwn i newid gorchymyn fod yn broblem i chi yn y dyfodol?

Byddai'r cynnig hwn yn caniatáu i'r Ysgrifennydd Gwladol ddatganoli cadarnhau'r gorchymyn prynu gorfodol i Arolygydd, yn hytrach na gwneud y penderfyniad eu hunain.

Mae'r CLA o'r farn y dylid gwneud penderfyniadau i gaffael tir trwy orfodaeth ar y lefel uchaf, ond unwaith eto mae gennym ddiddordeb yn eich barn ar bwy fyddai'n fwyaf gwrthrychol yn yr achos hwn, gwleidydd neu was sifil?

Bydd y CLA yn ymgyrchu ar eich rhan, ond mae eich profiadau a'ch barn yn hanfodol er mwyn llywio ein polisi wrth symud ymlaen.

Anfonwch eich sylwadau, eich barn a'ch sylwadau at cpo@cla.org.uk erbyn 31 Ionawr, er mwyn i ni allu eu gweithio (ar ffurf ddienw) i'n hymateb.